六、土地增值税的减免税

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　(四)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　【例题·多选题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有(　)。

　　A.国家机关转让自用房产

　　B.工业企业以不动产作价入股进行投资

　　C.房地产公司以不动产作价入股进行投资

　　D.某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考核土地增值税的减免税。根据土地增值税法律制度的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形;国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围。

　　七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点

　　(一)土地增值税纳税申报程序

　　(二)土地增值税纳税清算

　　1.土地增值税的清算条件

　　【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　③直接转让土地使用权的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　④省级税务机关规定的其他情况。

　　【例题·多选题】下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

　　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考核土地增值税的清算。根据土地增值税清算规定，取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于企业应进行土地增值税清算的范围。

　　(三)土地增值税纳税地点——房地产所在地(房地产的坐落地)

　　具体又可分为以下两种情况：

　　1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

　　本章总结：

　　1.掌握：各税种的纳税人、征税范围(税目)、计税依据、应纳税额的计算;

　　2.熟悉：各税种的税率、税收优惠;