三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)契税的计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

　　【特别掌握】 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　【例题·多选题】下列以成交价格为依据计算契税的有(　)。

　　A.土地使用权赠与

　　B.土地使用权出让

　　C.土地使用权交换

　　D.土地使用权转让

　　『正确答案』BD

　　(二)契税的税率——比例税率(3%-5%)

　　(三)契税应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　【例题1·单选题】 (2008年)林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为(　)万元。

　　A.4.8　　　　　　 B.2.88

　　C.2.16　　　　　　D.0.72

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考核契税应纳税额的计算。土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。黄某应缴纳的契税=(96-72)×3%=0.72(万元)。

　　【例题2·计算题】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。

　　要求：计算王某应缴纳的契税税额。

　　『正确答案』根据契税法律制度的规定，以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

　　(1)王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交换行为应缴纳的契税税额=50000×4%=2000元

　　(3)王某实际应缴纳的契税税额=11200+2000=13200元