【例题3·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，某房地产开发公司的下列行为中，不缴纳土地增值税的有( )。

　　A.以其建造的商品房进行投资和联营的

　　B.将其开发的部分房地产转为公司自用

　　C.将其开发的部分房地产用于出租

　　D.代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)选项A：凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税;(2)选项BC：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产开发公司虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

　　【考点21】土地增值税的计算(★★★)

　　表5-2

　　【解释】在计算扣除项目金额时，房地产开发企业与其他纳税人的前3项指标的处理完全相同，主要区别是：(1)印花税的处理方法不同;(2)房地产开发企业有“加计20%”的规定。

　　【考点22】土地增值税的税收减免(P212-213)

　　1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　【解释】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　2.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　【考点23】土地增值税的纳税清算(P214)

　　1.纳税人应主动进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.税务机关可以要求纳税人进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省级税务机关规定的其他情况。

　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有( )。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

　　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D：主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于纳税人应进行土地增值税清算的范围。