【例题3·案例分析题】

　　某房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用包括：

　　(1)支付土地使用权价款1400万元。

　　(2)取得土地使用权时缴纳契税42万元。

　　(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

　　(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。

　　已知：销售不动产适用的营业税税率为5%，建筑业适用的营业税税率为3%，出租写字楼适用的营业税税率为5%，该房地产开发企业适用的城市维护建设税税率为5%，采用速算扣除法计算土地增值税的速算扣除系数见下表(考生可参考教材P210-211，本题略)。

　　要求：根据上述资料回答下列问题：

　　1.该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计( )万元。

　　A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11

　　【答案】B

　　【解析】销售不动产、出租不动产均应缴纳营业税，该房地产开发企业应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=416.39(万元)。

　　2.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。

　　A.1100 B.332.28 C.265.82 D.424.82

　　【答案】C

　　3.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计( )万元。

　　A.4028.39 B.4071.73 C.4223.13 D.4226.53

　　【答案】C

　　【解析】(1)在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)×80%=1153.60(万元);(2)房地产开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元);(3)房地产开发费用=(1153.60+1800)×9%=265.82(万元);(4)与转让房地产有关的税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元);(5)加计扣除=(1153.60+1800)×20%=590.72(万元);(6)扣除项目金额合计=1153.60+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(万元)。

　　4.2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.738.24 B.789.87 C.1065.28 D.1158.79

　　【答案】D

　　【解析】(1)增值额=7648-4223.13=3424.87(万元);(2)增值率=3424.87÷4223.13=81.10%;(3)应纳土地增值税=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(万元)。