二、土地增值税的计算(★★★)

　　(一)计税依据(P206)

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　1、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　2、新建房地产的扣除项目金额(4+1)

　　(1)取得土地使用权所支付的金额

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　【解释】在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，不能作为税金项目扣除。

　　(2)房地产开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(3)房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

　　①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5%。

　　【答案】则允许扣除的房地产开发费用=500+(5200+2800)×5%=900(万元)。

　　②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10%。

　　【答案】允许扣除的房地产开发费用=(5200+2800)×10%=800(万元)。

　　(4)与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：

　　①外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。

　　②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。