(三)土地增值税的计算步骤(★★★)

　　1、计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　2、计算扣除项目金额

　　3、计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额

　　4、计算增值率=增值额÷扣除项目金额

　　5、根据增值率确定适用的税率

　　6、计算应纳税额

　　【例题1·计算题】某房地产企业销售商品房取得销售收入8000万元，扣除项目合计5000万元，增值额=8000-5000=3000(万元)，增值率=增值额÷扣除项目=3000÷5000=60%。

　　(1)采用速算扣除数的方法(直接用速算扣除法的第2档)

　　(2)采用超率累进税率的方法(分段计算)

　　【答案】(1)应纳土地增值税税额=3000×40%-5000×5%=950(万元);(2)应纳土地增值税税额=5000×50%×30%+(3000-5000×50%)×40%=950(万元)。

　　【解析】需要缴纳土地增值税是3000万元的增值额，以2500万元(扣除项目金额的50%)作为分界线，3000万元的增值额分为两个部分：(1)2500万元以下的部分适用30%的税率;(2)2500-3000万元的部分适用40%的税率。

　　【例题2·计算题】

　　某外商投资房地产开发公司于2009年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元、印花税10万元;公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。

　　已知：该公司所在省级人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

　　要求：计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。

　　【答案】

　　(1)房地产转让收入=20000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额

　　①取得土地使用权所支付的金额=3000万元

　　②房地产开发成本=4000万元

　　③房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元)

　　④与转让房地产有关的税金=1000万元

　　⑤从事房地产开发的加计扣除额=(3000+4000)×20%=1400(万元)

　　⑥扣除项目金额=3000+4000+700+1000+1400=10100(万元)

　　(3)增值额=20000-10100=9900(万元)

　　(4)增值率=9900÷10100=98.02%

　　(5)应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455(万元)

　　【解析】(1)房地产开发费用中的利息支出为1200万元，由于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明，只能按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%计算扣除;(2)房地产开发企业缴纳的10万元印花税已含在房地产开发费用中，不允许在单独扣除;(3)房地产开发企业允许按照“取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本”合计数的20%加计扣除。