(九)销售不动产

　　销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。

　　1.销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物，视同销售建筑物或构筑物。

　　2.销售其他土地附着物是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。

　　转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不应征收营业税。

　　二、营业税的税率

　　营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率，具体规定为：

　　(一)交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业，税率为3%。

　　(二)金融保险业、服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5%。

　　(三)娱乐业执行5%～20%的幅度税率，具体适用的税率，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况在税法规定的幅度内决定。

　　税目、税率的调整，由国务院决定。

　　第五节 营业税计税依据

　　一、营业税计税依据的一般规定

　　营业税的计税依据又称营业税的营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

　　(一)价外费用(了解)

　　(二)营业额的基本规定

　　1.纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。(掌握)

　　2.纳税人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从当期营业额中减除。(了解)

　　3.单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。(掌握)

　　4.纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额：

　　(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

　　(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

　　(3)按下列公式核定：

　　营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)