第七节 土地增值税法律制度

　　一、土地增值税的概念(了解)

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　二、土地增值税的纳税人(了解)

　　土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

　　三、土地增值税的征税范围(重点掌握)

　　(一)条件：

　　1.转让的土地使用权是不是国有;

　　2.产权是否变更;

　　3.是否有经济利益的流入。

　　(二)征税范围的特殊规定(多选)

　　1. 房地产的出租

　　房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。房产赠与，赠与者没有经济利益的流入，不征;继承，被继承人没有经济利益的流入，不征;公益性捐赠，不征。

　　2. 以房地产进行投资、联营

　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　3.房地产的交换

　　企业之间互换房产，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　4.房地产开发企业开发的部分房产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生变动，不征收土地增值税。(判断)

　　5.合作建房

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　6.房地产的抵押

　　对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　7. 企业兼并转让房地产，

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　8.房地产的代建行为

　　对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。