四、土地增值税的计税依据

　　(一)应税收入(了解)

　　(二)扣除项目

　　首先判断纳税人：

　　1、房地产开发企业，五项费用扣除;

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)房地产开发成本;

　　(3)房地产开发费用;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部确定的其他扣除项目。

　　2、非房地产开发企业，四项费用扣除：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)房地产开发成本;

　　(3)房地产开发费用;

　　(4)与转让房地产有关的税金。

　　3、从事旧房交易的纳税人，三项费用扣除：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)评估价格;

　　(3)相关税费。

　　1.取得土地使用权所支付的金额包括一下两方面的内容：(多选)

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

　　(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　2.房地产开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　3.房地产开发费用(重点掌握)

　　在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别以下两种扣除：

　　(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按 1、2项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

　　(2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按 1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。