第二节 契税法律制度

　　一、契税的概念(了解)

　　契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　二、契税的纳税人和征税范围

　　(一)契税的纳税人(掌握)

　　契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　(二)契税的征税范围(掌握)

　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

　　契税的征收范围主要包括：

　　1.国有土地使用权出让。出让一方不征土地增值税的，承受一方要交契税。

　　2.土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。转让一方要交土地增值税，承受方要交契税。

　　3.房屋买卖。房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。

　　4.房屋赠与。房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

　　5.房屋交换。房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

　　除上述情形外，在实际中还有其他一些转移土地、房屋权属的形式，如以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债;以获奖方式承受土地、房屋权属;以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等。对这些转移土地、房屋权属的形式，可以分别视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。再如土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。此外，公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税;企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

　　土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。

　　三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算(掌握)

　　(一)契税的计税依据

　　按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下：

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋价格差额为计税依据。计税依据只考虑其价格的差额，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按照上述办法确定计税依据。

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益为计税依据。

　　(二)契税的税率

　　(三)契税应纳税额的计算

　　契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：

　　应纳税额=计算依据×税率

　　四、契税的税收减免

　　1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;(掌握)

　　2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税; 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　3. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定;

　　4. 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;

　　五、契税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限(了解)