11、为什么煤气管道初装费纳入有时按“销售不动产”项目缴纳营业税，有时要按“建筑业”税目征收营业税?

　　【答案】煤气管道初装费收入是随同销售不动产收取的，要作为销售不动产的价外费用处理。如果煤气管道初装费是单独收取的，并不伴随任何业务收取的，要按“建筑业”税目征收营业税。

　　12、自建自用行为，自建销售行为，自建出租行为，自建投资行为，是否都缴纳营业税，如果缴纳按什么税目缴纳?

　　【答案】自建自用的房产是不缴纳营业税的;自建出租的房产不缴纳建筑业的营业税，要按“服务业——租赁业”缴纳营业税;自建销售房产的，要按“建筑业”和“销售不动产”缴纳两道税;自建投资的房产，不需要缴纳营业税。

　　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额：

　　(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

　　(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

　　核定公式：

　　营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷的为欲滴④⑥⑤。产。(1-营业税税率)

　　【解释】公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

　　【例题1·计算题】某建筑公司将自建的一栋宅楼销售给职工，取得销售收入1000万元、煤气管道初装费5万元，代收住房专项维修基金50万元;该住宅楼的建筑成本780万元，当地省级税务机关确定的建筑业的成本利润率为15%。

　　【答案】自建住宅楼销售给职工应缴纳的营业税=780×(1+15%)÷(1-3%)×3%+(1000+5)×5%=77.99(万元)

　　【例题2·计算题】房地产公司自建写字楼18万平方米，工程成本每平方米2000元，售价每平方米3600元。当年销售自建写字楼10万平方米;将0.5万平方米自建写字楼无偿赠送给乙单位。计算该房地产公司应缴纳的营业税(当地营业税成本利润率为10%)。

　　【答案】

　　(1)计算该房地产公司当年应纳建筑业营业税：

　　应纳建筑业营业税=2000×(10+0.5)×(1+10%)÷(1-3%)×3%=714.43(万元)

　　(2)计算该房地产公司当年应纳销售不动产营业税：

　　销售不动产的营业税=3600×(10+0.5)×5%=1890(万元)。