20、房地产开发费用

　　房地产开发费用为什么有的时候用5%计算开发费用，有的时候按照10%计算开发费用?

　　【回答】知识点：土地增值税的扣除项目及其金额

　　(1)财务费用中的利息支出

　　凡“能够”按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　计算公式：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

　　(2)财务费用中的利息支出

　　如果“不能”按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

　　计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　【解释1】超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　【解释2】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　【特别提示】凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证

　　明的，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　【相关链接】(1)对从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除。(2)从事房地产开发的纳税人其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

　　【例题·单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。

　　A.1500万元 B.2000万元　　C.2500万元　　 D.3000万元 【答案】D 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”金额=10000×10%+10000×20%=3000(万元)。

　　21、土地增值税征税范围

　　转让国有土地使用权的行为征土地增值税。

　　【解释1】对出让国有土地的行为不征土地增值税。

　　【解释2】未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法的行为，不应纳入土地增值税的征税范围。

　　【解释3】政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

　　【提问】转让和出让怎么区别?

　　【回答】出让一般针对的是一级市场，转让方是国家;转让针对的是二级市场，转让方不是国家。国家将土地转让给甲，这个是一级市场的转换，是出让;甲再将土地使用权转让给乙企业或者个人，这就是二级市场的转让。

　　【例题·多选题】下列各项中属于土地增值税征税范围的有( )。

　　A.出让国有土地使用权

　　B.城市房地产的出租

　　C.转让国有土地使用权

　　D.国有企业房地产的交换并获利

　　【答案】CD

　　【解析】对出让国有土地的行为不征土地增值税。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。