四、土地增值税的税率及应纳税额的计算(P209)

　　(一)税率：实行四级超率累进税率

　　(二)土地增值税应纳税额的计算

　　1.计算公式

　　土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　2.计算步骤

　　(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　(2)计算扣除项目

　　①取得土地使用权支付的金额

　　②开发土地的成本、费用

　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

　　④与转让房地产有关的税金

　　提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

　　(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

　　(4)计算增值额÷扣除项目的比率

　　(5)计算土地增值税的应纳税额

　　【例题·不定项选择题】2010年某房地产开发企业以拍卖方式取得土地进行住宅楼的开发，支付土地出让金3000万元;住宅开发成本2800万元，其中含公共配套设施费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明);当年住宅楼全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。

　　已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

　　要求：根据以上资料，回答下列问题：

　　(1)该企业计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为(　)万元。

　　A.290

　　B.580

　　C.582

　　D.590

　　[答疑编号1538050208]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』房地产开发费用=300+(3000+2800)×5%=590(万元)。

　　(2)该企业计算土地增值税时准予扣除的项目金额为(　)万元。

　　A.6885

　　B.6889.5

　　C.8045

　　D.8049.5

　　[答疑编号1538050209]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』准予扣除的项目金额=3000+2800+300+(3000+2800)×5%+495+(3000+2800)×20%=8045(万元)。

　　(3)该企业销售住宅楼应缴纳的土地增值税税额为(　)万元。

　　A.285.15

　　B.286.5

　　C.633.15

　　D.634.5

　　[答疑编号1538050210]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』转让房地产的增值额=9000-8045=955(万元)

　　增值额与扣除项目金额的比率=955÷8045=11.87% 适用税率30%

　　应纳土地增值税税额﹦955×30%=286.5(万元)

　　(4)根据土地增值税的相关税收法律制度，下列表述正确的是(　)。

　　A.取得土地使用权所支付的金额可以据实扣除

　　B.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用

　　C.房地产开发企业在转让房产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独作为税金扣除

　　D.从事房地产开发的纳税人可以加计10%扣除

　　[答疑编号1538050211]

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』从事房地产开发的纳税人可以加计20%扣除。

　　【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(　)。

　　A.个人所得税

　　B.营业税

　　C.契税

　　D.土地增值税

　　[答疑编号1538050212]

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

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