属于土地增值税的征税

范围的情况（应征）

不属于土地增值税的征税

范围的情况（不征）

免征土地增值税的情况

（免征或暂免征收）

（1）出售国有土地使用权

（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的

（3）存量房地产买卖

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）

（6）投资联营后将投入的房地产再转让的

（7）合作建房建成后转让的

（1）房地产继承（无收入）

（2）房地产赠与（无收入，但注意公益部门和直系亲属例外）

（3）房地产出租（权属未变）

（4）房地产抵押期内（权属未变）

（5）房地产的代建房行为（权属未变）

（6）房地产评估增值

（1）个人互换自有居住用房地产

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）投资联营时房地产转让到投资联营企业（投资双方均不能是房地产开发企业）

（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

（5）国家征用收回的房地产

（6）个人转让居住满五年以上的房地产

（7）建造普通标准住宅出售（20%）

企业情况

转让房地产情况

可扣除项目

房地产开发企业

转让新建房

1．取得土地使用权所支付的金额（契税）；

2．房地产开发成本

3．房地产开发费用

①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的

最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

4．与转让房地产有关的税金

①营业税；②城建税和教育费附加。

5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

非房地产开发企业

转让新建房

1．取得土地使用权所支付的金额；

2．房地产开发成本

3．房地产开发费用

4．与转让房地产有关的税金

①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。

各类企业

转让存量房

1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（凭据）

2．房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

3．转让环节缴纳的税金。

房地产企业：①营业税；②城建税和教育费附加。

非房地产企业：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。

各类企业

单纯转让土地

1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

2．转让环节缴纳的税金。

房地产企业：①营业税；②城建税和教育费附加。

非房地产企业：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。