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　　第七节　土地增值税法律制度

　　一、土地增值税概述

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　二、纳税人

　　1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。

　　【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(　)。(2007年)

　　A.个人所得税　　　　B.营业税

　　C.契税　　　　　　　D.土地增值税

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

　　三、征税范围

　　1.征税范围的一般规定：

　　(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税;

　　(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

　　(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

　　2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)

　　【例题1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是(　)。

　　A.公司与公司之间互换房产

　　B.房地产开发公司为客户代建房产

　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产

　　D.双方合作建房按比例分配房产后自用

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围;兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。

　　【例题2·多选题】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有(　)。

　　A.契税　　　　　　B.营业税

　　C.印花税　　　　　D.土地增值税

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。

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