四、土地增值税的计税依据

　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　(一)转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　(二)扣除项目及其金额(重点掌握)

　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是(　)。

　　A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款

　　B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金

　　C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用

　　D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本

　　『正确答案』B

　　2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有(　)。

　　A.土地出让金　　　　B.耕地占用税

　　C.公共配套设施费　　D.借款利息费

　　『正确答案』BC

　　3.房地产开发费用(适用新建房转让)

　　(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　【例题·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是(　)万元。

　　A.370　　 B.650

　　C.750　　 D.850

　　『正确答案』B

　　『答案解析』该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。

　　4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

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