第八节 土地增值税

　　一、征税范围

　　1、转让的土地使用权必须是“国家所有”。

　　【解释】凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

　　2、土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。

　　【解释】房地产的出租、抵押，由于产权未发生转让，不缴纳土地增值税。

　　3、必须取得“转让收入”。

　　【解释1】以继承、赠与方式“无偿”转让房地产的行为不缴纳土地增值税。

　　【解释2】土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围;但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。

　　二、土地增值税的计算

　　土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣除法，其计算过程分为5个步骤：

　　1、计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　2、计算扣除项目

　　①取得土地使用权支付的金额

　　②开发土地的成本、费用

　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

　　④与转让房地产有关的税金

　　3、计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

　　4、计算增值额÷扣除项目的比率

　　5、计算土地增值税的应纳税额

　　【解释1】开发土地的成本费用包括：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　【解释2】与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

　　三、纳税义务发生时间

　　土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

　　【相关链接】契税的纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。

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