知识点五、契税的纳税人和征税范围

　　(一)契税的纳税人——承受方纳契税

　　在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　注意：

　　1.契税是针对“承受方”征收的，转让方缴纳营业税、土地增值税等。

　　2.外国企业和外商投资企业是契税的纳税人。

　　(二)契税的征税范围

　　在我国境内转移土地、房屋权属的行为征契税;土地、房屋权属未转移的，不征收契税。

　　单项选择题

　　◎下列属于契税纳税义务人的有( )。

　　A.土地、房屋抵债的抵债方

　　B.房屋赠与中的受赠方

　　C.房屋赠与中的赠与方

　　D.土地、房屋投资的投资方

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：本题考核契税的纳税人。契税纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的承受单位和个人。选项ACD均为转让方，不属于契税的纳税人。

　　多项选择题

　　◎根据《契税暂行条例》的规定，下列行为中，不需缴纳契税的有( )。

　　A.出租房屋

　　B.以获奖方式取得房屋所有权

　　C.购置房屋取得所有权

　　D.法定继承人取得房屋的

　　【正确答案】：AD

　　【答案解析】：本题考核契税的征税范围。以获奖方式取得房屋所有权、以土地使用权抵债，视同权属转移，应缴纳契税;法定继承人取得房屋所有权的不属于契税的征税范围。

　　知识点六、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)契税的计税依据——不动产的价格

　　对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。

　　(二)契税的税率——比例税率

　　实行3%～5%的幅度税率

　　(三)契税应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　单项选择题

　　◎根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是()。

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行

　　D.个人承租居民住宅

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。

　　多项选择题

　　◎根据契税的有关规定，下列各项中，征收机关可以参照市场价格核定契税的计税依据的有()。

　　A.甲、乙双方交换的房屋价格差额明显不合理且没有正当理由

　　B.华侨马某赠与家乡某企业一幢楼房

　　C.小王出卖一套房子给小红，因两人私交甚好，所以成交价格明显低于市场价格

　　D.某学校以明显低于市场的价格购买一栋教学楼

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：本题考核契税的计税依据。选项C中私交甚好不属于正当理由，应当核定计税依据;选项D不征收契税。

　　知识点七、契税的税收优惠

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

　　多项选择题

　　◎下列各项中，可依法减免契税的有( )。

　　A.某市人民医院购买的医疗大楼

　　B.老王承受一片荒山土地使用权，用于开发果园

　　C.小红家为改善住房条件而新买的商品房

　　D.某大厦刚收购的营业大楼

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：本题考核契税的税收优惠。人民医院属于非营利部门，其购买的医疗大楼属于用于医疗的房屋，因此可以免征契税;承受荒山、荒滩土地使用权的，用于农、林、牧、渔的，免征契税。

　　多项选择题

　　◎下列各项中，可以享受契税免税优惠的有(　)。

　　A.孤寡老人购买自用住房

　　B.解放军野战医院购置病房用地

　　C.王女士数十年如一日的照料一位老革命家，老革命家去世后，王女士根据遗嘱继承了老革命家的房产

　　D.合并后企业承受各方土地房屋权属的

　　【正确答案】：BD

　　【答案解析】：本题考核契税的税收优惠。选项A不符合免税条件，只有城镇职工按规定第一次购买公有住房时才免契税;选项C不属于免征契税的范围;只有选项B、D符合契税免税的规定。