三、契税

　　(一)契税的纳税人——权属的承受人

　　(二)契税的征税范围

　　1.国有土地使用权出让

　　2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)

　　3.房屋买卖

　　4.赠与

　　5.交换

　　6.特殊情况——视同转移7项，重点是：

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股

　　(2)以土地、房屋权属抵债

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属

　　【提示1】企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

　　【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　(三)契税的计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

　　【特别掌握】交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　(四)契税的税收优惠：见教材

　　四、土地增值税法律制度

　　(一)纳税人与征税范围：

　　纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　征税范围：见基础班讲义，关注不征收情形：出让国有土地、房地产的出租、

　　对房地产抵押期间、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人及教育、民政和其他社会福利、公益事业等。

　　(二)土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额

　　1.新建项目扣除：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额：

　　(2)房地产开发成本：

　　(3)房地产开发费用

　　(4)转让房地产有关的税金

　　(5)财政部规定的其他扣除项目——只适用于房地产开发企业

　　加计扣除额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　2.旧房及建筑物的扣除金额

　　(1)旧房及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

　　(3)转让环节缴纳的税金

　　(三)实行四级超率累进税率

　　(四)减免税

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　(五)清算条件：“应当清算”和“可要求清算”