全套讲义：2014会计职称考试《经济法基础》预习讲义汇总

　　第三节　契税法律制度

　　契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　【提示】我国目前房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。

　　一、契税的纳税人——权属的承受人

　　契税的纳税人，是指在我国境内承受 “土地、房屋权属”的单位和个人。

　　不动产(土地、房屋)——所有权转让

　　转让方 ——————→ 承受方

　　营业税

　　城建税(教育费附加)　　契税

　　土地增值税

　　印花税　　　　　　　　印花税

　　所得税(企业、个人)

　　【考题·判断题】(2008年)契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。(　)

　　[答疑编号5694060201]

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考核契税的纳税人。契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，即由承受方缴纳契税，而不是转让方缴纳契税。

　　【例题·多选题】张某于2010年以每套80万元的价格购入两套房产作为投资。2012年将其中一套以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售房产的行为应缴纳的税种有(　)。

　　A.个人所得税

　　B.营业税

　　C.契税

　　D.土地增值税

　　[答疑编号5694060202]

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。不动产转让方需缴纳营业税、城建税(教育费附加)、土地增值税、印花税 、所得税(企业、个人)。

　　二、契税的征税范围

　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

　　契税的征税范围具体包括：

　　1.国有土地使用权出让

　　2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)

　　【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖

　　4.赠与

　　5.交换

　　6.特殊情况——视同转移：

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股

　　(2)以土地、房屋权属抵债

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属

　　(4)以预购方式承受土地、房屋权属

　　(5)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的

　　(6)公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税

　　(7)企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税

　　【提示1】企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。

　　【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【考题·单选题】(2009年)根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是(　)。

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行

　　D.个人承租居民住宅

　　[答疑编号5694060203]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。

　　【例题·多选题】根据《契税暂行条例》的规定，下列各项中，属于契税征税对象的有(　)。

　　A.房屋买卖

　　B.国有土地使用权出让

　　C.房屋赠与

　　D.获奖取得的房产

　　[答疑编号5694060204]

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考核契税的征税对象。

　　三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)契税的计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

　　【特别掌握】 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　【考题·多选题】(2012年)关于契税计税依据的下列表述中，符合法律制度规定的有(　)。

　　A.受让国有土地使用权的，以成交价格为计税依据

　　B.受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格规定计税依据

　　C.购入土地使用权的，以评估价格为计税依据

　　D.交换土地使用权的，以交换土地使用权的价格差额为计税依据

　　[答疑编号5694060205]

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考核契税的计税依据。根据规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售，以成交价格作为计税依据，因此选项C的说法错误。

　　(二)契税的税率——比例税率

　　(三)契税应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　【考题·单选题】(2012年)甲公司于2012年9月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款2000万元，厂房及地上附着物价款500万元。已知当地规定的契税税率为3%，甲公司应缴纳的契税税额为(　)万元。

　　A.15

　　B.45

　　C.60

　　D.75

　　[答疑编号5694060206]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』房屋买卖的，以成交价格为计税依据，成交价格中包括土地、房屋权属的转移合同确定的价格。应缴纳契税=(2000+500)×3%=75(万元)。

　　【考题·单选题】(2011年)周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3%。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是(　)。

　　A.周某应缴纳契税3万元

　　B.周某应缴纳契税2.4万元

　　C.谢某应缴纳契税2.7万元

　　D.谢某应缴纳契税0.3万元

　　[答疑编号5694060207]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考核契税的计算。契税的纳税人，是指在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人，本题中承受房屋权属转移的为谢某，因此A、B选项不正确;应纳税额=90×3%=2.7(万元)，选项C正确。

　　四、契税的税收优惠：了解

　　如：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　五、征收管理

　　契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税期限是纳税义务发生之日起10日内。

　　相关推荐：

　　2014年会计职称考试时间确定：10月25日-26日

　　考试吧特别策划：2014年会计职称考试报考指南

　　2014会计职称报考：针对不同人群 报名问题答疑