土地增值税的计税依据

　　土地增值税的计税依据是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　(一)转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　(二)扣除项目及其金额

　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　3.房地产开发费用(适用新建房转让)

　　(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

　　5.财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　7.计税依据的特殊规定。

　　土地增值税应纳税额的计算

　　土地增值税税额计算公式《土地增值税暂行条例》，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

　　1.计算公式

　　应纳税额=Σ(每级距的增值额×适用税率)

　　2.计算步骤

　　(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　(2)计算扣除项目

　　①取得土地使用权支付的金额

　　②开发土地的成本、费用

　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

　　④与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

　　(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

　　(4)计算增值额÷扣除项目的比率

　　(5)计算土地增值税的应纳税额

　　土地增值税税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.居民个人转让住房免征土地增值税。

关注566会计职称微信第一时间获取报名、试题、内部资料等信息!

会计职称题库【手机题库下载】 | 微信搜索"566会计职称"

　　相关推荐：

　　2015初级会计职称《经济法基础》全真试题答案汇总

　　2015会计职称《初级经济法基础》章节测试题汇总

　　初级会计职称《初级经济法基础》历年考题解析汇总