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第六章 其他税收法律制度

第二节 房产税法律制度

　　房产税纳税人

　　房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人。

　　1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人;

　　2.产权出典的，承典人为纳税人;提示：房产出租的，由房产产权所有人(出租人)为纳税人。

　　3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人;

　　4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人;5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人按房产余值代为缴纳房产税。

　　(1)纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

　　(2)涉外企业、单位和个人等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。

　　(3)房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

　　房产税征税范围

　　房产税的征税范围名片具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定

　　1.从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

　　2.从征税对象上：指房屋。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

　　房产税税率

　　我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

　　1.从价计征的，税率为1.2%。

　　2.从租计征的，税率为12%。

　　房产税计税依据

　　房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，其税率实行比例税率。

　　1.从价计征：房产余值为计税依据。

　　计税余值=房产原值×(1-10%～30%)

　　(1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：

　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

　　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　　对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　2.从租计征

　　房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。

　　房产税应纳税额的计算

　　1.从价计征的房产税应纳税额的计算。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征：

　　应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　2.从租计征的房产税应纳税额的计算。从租计征是按房产的租金收人计征：

　　应纳税额=租金收入×12%

　　房产税税收优惠

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局〕所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　6.经财政部批准免税的其他房产。

　　房产税征收管理

　　(一)纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

　　7.其他特殊规定。

　　(二)纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

　　(三)纳税期限

　　房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

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