土地增值税应纳税额的计算

　　土地增值税税额计算公式《土地增值税暂行条例》，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

　　1.计算公式

　　应纳税额=Σ(每级距的增值额×适用税率)

　　2.计算步骤

　　(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　(2)计算扣除项目

　　①取得土地使用权支付的金额

　　②开发土地的成本、费用

　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

　　④与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

　　(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

　　(4)计算增值额÷扣除项目的比率

　　(5)计算土地增值税的应纳税额

　　土地增值税税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.居民个人转让住房免征土地增值税。

　　土地增值税征收管理

　　(一)土地增值税纳税申报程序

　　1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。

　　(二)土地增值税纳税清算

　　1.土地增值税的清算条件

　　区分“应当清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　③直接转让土地使用权的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　④省级税务机关规定的其他情况。

　　(三)纳税地点

　　土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

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