(三)抵押的效力

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　1、抵押权对抵押物所生孳息及已存在租赁权的效力

　　【举例】A对B负有1000万元的债务，A以自己的房产作抵押，此时房子已经出租给甲，年租金为12万元， 2007年1月2日A不能清偿到期债务，2007年2月10日该房产被法院依法扣押，在B通知甲的情况下，自扣押之日起，该抵押财产的孳息(即租金12万元)应归B所有。

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　孳息的清偿顺序为：

　　(1)充抵收取孳息的费用;

　　(2)主债权的利息;

　　(3)主债权。

　　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人己书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　2、抵押期间抵押物的转让

　　(1)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　【举例】甲对乙负有1000万元债务，甲以自己的价值1000万元的房产作抵押，抵押期间，未经抵押权人乙同意，甲不得将作为抵押物的财产出售，但如果受让人丙代为清偿债务从而消灭甲与乙之间的债权债务的除外。抵押期间，如果甲经乙同意转让该房产的，应当将转让所得的价款向乙提前清偿债务或者提存。如果该房产实际买得800万元，那么不足清偿的200万元应当由债务人甲清偿。

　　(2)抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　(3)如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

　　(4)抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。

　　3、抵押权转移及消灭的从属性

　　(1)抵押权不得与债权分离而单独转让，也不得与债权分离而单独作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　(2)主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。

　　例如，A欠B100万，A用自己的财产抵押。A已经偿还B80万，B仍然可以对抵押物的全部进行拍卖、变卖，行使抵押权。

　　(3)抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。

　　(4)主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。

　　(5)主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

　　(6)抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。

　　(7)抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。