四、租赁合同

　　(一)租赁合同概述

　　1.租赁期限。租赁合同转让的是租赁物的使用权，故租赁物一般应为特定的非消耗物。

　　《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　2.不定期租赁。所谓不定期租赁，是指双方没有约定租赁期限的租赁合同。根据《合同法》规定，不定期租赁主要有以下几种情况：

　　(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　(二)当事人双方的权利义务

　　1.出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　2.承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　3.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　4.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　5.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　6.在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　7.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁期间不满l年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　8.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　9.因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。　【举例】张三与李四签订了一个租赁合同，但是之后A主张李四出租的房子是自己的。这时张三不能够使用租赁的房屋，则张三可以不支付租金，同时对于A主张权利的事实张三应当及时通知李四。

　　10.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。学理上称为“买卖不破租赁”。

　　11.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同样需要注意的是，只有在房屋租赁中才有优先购买权的适用，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。