五、租赁合同

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。

　　1、租赁合同的期限

　　租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　2、不定期租赁

　　(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　提示：对于不定期租赁，“双方当事人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　【例题】根据《合同法》规定，下列情形中的租赁合同，属于定期租赁合同的是(　)。(2007年)

　　A、甲将一台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年

　　B、甲乙签订一租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限

　　C、甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年

　　D、甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租

　　答案：A

　　解析：本题考核点是租赁合同的相关规定。按照规定，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。选项A中，订有书面合同，租赁期限也有明确的约定，因此属于定期租赁合同。B、C、D选项均属于不定期租赁。

　　3、维修义务

　　在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务;

　　4、承租人经出租人“同意”，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

　　(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;

　　(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　6、买卖不破租赁(重点)

　　(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

　　(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　【例题1】甲与乙订立租赁合同，将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中，正确的是( )。

　　A、租赁合同在乙和丙之间继续有效

　　B、租赁合同自动解除

　　C、租赁合同自动解除，但是甲应当对乙承担违约责任

　　D、租赁合同自动解除，但是丙应当另行与乙订立租赁合同

　　答案：A

　　【例题2】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述正确的是( )。

　　A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

　　B、买卖合同有效，原租赁合同继续有效

　　C、买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

　　D、买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效

　　答案：B

　　7、租赁合同的解除与延期

　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　【07年简答题】2002年4月，甲租用乙的一间平房经营日用品，双方约定：租用期为3年;每年租金为6000元;每半年结算一次租金。双方未就维修义务的承担作出约定。

　　2003年7月，由于当地连日降雨，致使该租赁房屋承重墙下沉并出现了3厘米宽的裂缝，房屋有倒塌的危险。甲要求乙维修，乙未答复。甲无奈自己请来建筑队，对房屋进行加固维修，共花费人民币1260元。但房屋倒塌危险仍未消除。

　　当年10月，甲与乙结算当期的房租时，要求扣除其花费的维修费用并提出解除合同，乙不同意。甲随后搬离该房屋。

　　要求：根据上述事实及《合同法》的规定，回答下列问题：

　　(1)甲是否有权要求扣除维修费用?简要说明理由。

　　答案：甲有权要求扣除维修费用。(1分)(根据《合同法》的规定，)双方当事人没有就维修义务的承担作出约定的，出租人应当承担租赁物的维修义务。(1.5分)

　　(2)甲是否有权解除租赁合同?简要说明理由。

　　答案：甲有权解除租赁合同。(1分)(根据《合同法》的规定，)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。在本题中，该出租房屋有倒塌的危险，危及到了甲的安全，甲有权随时解除租赁合同。(1.5分)

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