五、租赁合同

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.租赁合同中租赁期限为6个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　2.在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　3.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　4.出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　5.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　6.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　7.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　8.承租人应当按照约定的方法或按照租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　9.承租人经出租人同意，还可以将租赁物转租给第三人，在这种情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　10.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　11.租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　12.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【考题·单选题】根据《合同法》规定，下列情形中的租赁合同，属于定期租赁合同的是(　)。(2007年)

　　A.甲将一台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年

　　B.甲乙签订一租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限

　　C.甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年

　　D.甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考核点是租赁合同的相关规定。按照规定，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。选项A中，订有书面合同，租赁期限也有明确的约定，因此属于定期租赁合同。选项BCD均属于不定期租赁。

　　【考题·单选题】甲公司将一套设备租赁给乙公司使用，租赁期间，经询问确认乙公司无购买意向后，甲公司将该设备卖给丙公司。根据《公司法》的规定，下列关于买卖合同与租赁合同效力的表述中，正确的是(　)。(2012年)

　　A.买卖合同无效，租赁合同继续有效

　　B.买卖合同有效，租赁合同继续有效

　　C.买卖合同有效，租赁合同自买卖合同生效之日起终止

　　D.买卖合同有效，租赁合同须经丙公司同意后才继续有效

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考核点是租赁合同当事人双方权利义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【考题·单选题】李某与赵某口头约定，李某将其房屋出租给赵某，租期为1年，租金为每月100元，每月的第一天交付该月租金。根据《合同法》的规定，下列关于该租赁合同效力的表述中，正确的是(　)。(2012年)

　　A.该租赁合同无效

　　B.该租赁合同为可撤销合同

　　C.该租赁合同有效，租期为1年

　　D.该租赁合同有效，但视为不定期租赁合同

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考核点是租赁合同的内容。租赁合同期限在6个月以上的，应当采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

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