二、投资性房地产

　　(一)投资性房地产的概述

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1、投资性房地产的范围

　　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　(1)已出租的土地使用权

　　是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权

　　是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。即闲置土地不属于投资性房地产。

　　(3)已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。

　　通常情况下，对企业持有以备经营出租的“空置建筑物”，只要企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

　　“空置建筑物”包括：外购的尚未使用的房屋;自行建造或开发的尚未使用的房屋;已出租的在租赁期届满收回之后，不再用于日常生产经营活动且经整理后准备继续用于出租但暂时空置的房屋。

　　注意：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　2、不属于投资性房地产的项目

　　下列各项不属于投资性房地产：

　　(1)自用房地产

　　即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。应将建筑物和土地使用权分别确认为固定资产或无形资产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

　　(2)作为存货的房地产

　　注意：在实务中，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，①能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;②不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　【例题21·多选题】下列项目中，属于投资性房地产的有( )。

　　A.已出租的建筑物

　　B.已出租的土地使用权

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.按照国家有关规定认定的闲置土地

　　【答案】ABC

　　【例题22·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2007年)

　　A.企业拥有并自行经营的饭店

　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

　　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　【答案】BD

　　【解析】选项A自用房地产，选项C属于存货，选项AC不符合投资性房地产的定义。

　　【例题23·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2009年考题改编)

　　A.已出租的建筑物

　　B.自用的建筑物

　　C.已出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。

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