【例题26·计算分析题】东方公司于2007年12月31日将一办公楼采用经营租赁方式对外出租，并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金120万元，出租时，该办公楼的原值为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，东方公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，无残值。

　　2008年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为2 000万元，预计未来现金流量现值为1 950万元。(注意：初级职称考试时会直接告诉“可收回金额为2 000万元”，下同)

　　2009年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 650万元，预计未来现金流量现值为1 710万元。(即“可收回金额为1710万元”)

　　2010年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 650万元，预计未来现金流量现值为1 700万元。(即“可收回金额为1700万元”)

　　2010年12月31日租赁期满，将出租的办公楼收回转为自用，投入行政管理部门使用。假定转换后办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1 540万元，预计未来现金流量现值为1 560万元。(即“可收回金额为1560万元”)

　　2012年1月8日东方公司将该办公楼对外出售，收到1 530万元存入银行。假定不考虑相关税费。

　　要求：编制东方公司上述经济业务的会计分录。

　　答案：

　　(1)2007年12月31日出租时：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　2 800(原值)

　　累计折旧　　　　　　　　　　500

　　固定资产减值准备　　　　　　300

　　贷：固定资产　　　　　　 　　　　　 2 800

　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　500

　　投资性房地产减值准备　　　　　　300

　　(2)2008年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　120

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　120(租金)

　　借：其他业务成本　　　　　　　　100 (账面价值2 000÷20年)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　100

　　2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2 000-100=1 900万元，可收回金额为2000万元，高于账面价值，按准则规定，以前计提的减值准备不能转回。

　　(3)2009年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：

　　借：银行存款　　　　　　　　120

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　120

　　借：其他业务成本　　　　　　100(1 900÷19)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　100

　　2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=1 900-100=1 800万元，可收回金额为1 710万元，低于账面价值，应计提减值准备90万元。

　　借：资产减值损失　　　　　　90

　　贷：投资性房地产减值准备　　　　　　90

　　(4)2010年12月31日收取租金并计提折旧、计提减值准备时：

　　借：银行存款　　　　　　　　120

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　120

　　借：其他业务成本　　　　　　95 (新的账面价值1 710÷18年)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　95

　　2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1 710-95=1 615万元，可收回金额为1700万元，高于账面价值，按准则规定，计提的减值准备不能转回。

　　2010年12月31日租赁期满，将出租的办公楼收回转为自用时：

　　借：固定资产　　　　　　　　　　 2 800 (原值)

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 795 (原计提500+100+100+95)

　　投资性房地产减值准备　　　　 390 (原计提300+90)

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　 2 800

　　累计折旧　　　　　　　　　　 795

　　固定资产减值准备　　　　　　 390

　　(5)2011年12月31日计提折旧、计提减值准备时：

　　借：管理费用　　　　　　95(1 615÷17)

　　贷：累计折旧　　　　　　95

　　2011年12月31日，固定资产的账面价值=1 615-95=1 520万元，可收回金额为1 560万元，高于账面价值，按准则规定，计提的减值准备不能转回。

　　(6)2012年1月8日出售时：

　　借：固定资产清理　　　　1 520

　　累计折旧　　　　　　890

　　固定资产减值准备　　390

　　贷：固定资产　　　　　　2 800

　　借：银行存款　　　　　　1 530

　　贷：固定资产清理　　　　1 520

　　营业外收入　　　　　10

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