二、投资性房地产

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

　　考点一、范围

　　已出租的建筑物---出租的房产

　　已出租的土地使用权---出租的地产

　　持有并准备增值后转让的土地使用权---增值地产

　　出租：经营性出租

　　不属于：

　　1.(已)计划出租但尚未出租的土地使用权

　　2.(出租的)

　　自用建筑物、土地使用权

　　销售的(作为存货)的房地产

　　经营租入再经营租出的(二房东)

　　【例题】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期10年。1年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取差价，租期为5年。

　　乙企业：投资性房地产

　　甲企业：二房东，在账上不体现资产，租金支出与租金收入

　　丙公司：在账上不体现资产，租金支出

　　区别：闲置土地与空置建筑物

　　按国家规定认定的

　　企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　注意：一房三产

　　在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产(或无形资产、存货)和投资性房地产。

　　【例题·多选题】(2011)下列各项中，属于投资性房地产的有(　　)。

　　A.房地产企业持有的待售商品房

　　B.以经营租赁方式出租的商用房

　　C.以经营租赁方式出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　【正确答案】BC

　　【答案解析】A属于存货;D属于二房东，不具有资产所有权。

　　考点二、初始计量及后续计量模式

　　1.初始计量：

　　与固定资产相同=应当按照其取得时的成本进行计量。

　　公允价值100万，10万费用，则投资性房地产入账为110万。

　　2.后续计量模式

　　有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

　　但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　考点三、成本模式后续计量

　　1.相同：与自用的固定资产一样，也提折旧，也提减值;

　　2.不同：作为其他业务核算

　　自用　　　　　　　　　　出租

　　固定资产、无形资产　　　投资性房地产

　　累计折旧、累计摊销　　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　营业外收入　　　　　　　其他业务收入

　　营业外支出　　　　　　　其他业务成本

　　【例题】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。

　　【正确答案】

　　每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元)

　　借：管理费用 　　　　　　　　　5

　　贷：累计折旧　　　　　　　　5

　　(1)租赁期开始日(华丽转身)

　　借：投资性房地产　　　　　　 1200

　　贷：固定资产　　　　　　　　 1200

　　借：累计折旧　　　　　　　　　195

　　贷：投资性房地产累计折旧　　 195

　　(2)每月计提折旧

　　借：其他业务成本　　　　　　　　5

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　5

　　(3)每月确认租金收入

　　借：银行存款　　　　　　　　　　6

　　贷：其他业务收入　　　　　　　6

　　【例题】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。

　　计提减值准备：

　　借：资产减值损失　　　　　　　　1 000 000

　　贷：投资性房地产减值准备　　　　1 000 000

　　已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

　　考点四、采用公允价值模式进行后续计量

　　不计提折旧或摊销、也不提减值准备;企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

　　【例题】2008年10月，甲公司将开发的写字楼于完工时出租给乙公司，写字楼造价1000万元;12月31日，写字楼的公允价值为1200万元。

　　(1)出租日

　　借：投资性房地产---成本 1000

　　贷：开发产品 1000

　　(2)12月31日

　　借：投资性房地产---公允价值变动 200

　　贷：公允价值变动损益 200

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