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　　投资性房地产考点及例题解析

　　1.投资性房地产的界定;

　　2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则;

　　3.投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则;

　　4.自有资产转换为投资性房地产时两种后续计量模式的账务处理;

　　5.投资性房地产在处置时的损益额的计算。

　　以前年度考题回顾

　　【例题·单选题】2013年12月31日，某企业将自用建筑物转为投资性房地产对外出租，采用成本模式计量，转换日，该建筑物账面价值为2100万元，尚可使用25年，预计净残值为100万元，按年限平均法计提折旧，按照租赁合同，每年收取租金100万元，不考虑其它因素，出租建筑物对该企业2014年营业利润的影响金额为(　　)万元。

　　A.16

　　B.80

　　C.100

　　D.20

　　【答案】D

　　【解析】2014年对投资性房地产计提的折旧额=(2100-100)/25=80(万元)，计入其他业务成本;租金收入100万元，计入其他业务收入;所以影响营业利润的金额=100-80=20(万元)。

　　【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是(　　)。

　　A.营业外支出

　　B.公允价值变动损益

　　C.其他综合收益

　　D.其他业务成本

　　【答案】B

　　【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目核算。

　　【例题•多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有(　　)。

　　A.坏账准备

　　B.固定资产减值准备

　　C.存货跌价准备

　　D.投资性房地产减值准备

　　【答案】BD

　　【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。

　　【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　　)。

　　A.房地产企业持有的待售商品房

　　B.以经营租赁方式出租的商用房

　　C.以经营租赁方式出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】选项A，房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货;选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为企业没有该项资产的所有权。

　　【例题•判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。(　　)

　　【答案】√

　　【例题•判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。(　　)(2011年)

　　【答案】√

　　经典例题解析

　　【例题•单选题】下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产说法中正确的是(　　)。

　　A.企业应对已出租的土地使用权计提摊销

　　B.企业应当将已出租的建筑物按公允价值进行计量

　　C.企业不需要对投资性房地产进行减值测试

　　D.企业取得的投资性房地产租金收入对应的营业税记入“其他业务成本”科目

　　【答案】A

　　【解析】在成本模式下，应当对投资性房地产计提折旧或摊销，如果存在减值迹象，应当进行减值测试。

　　【例题•单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2016年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2016年应该计提的折旧额为(　　)万元。

　　A.18

　　B.13.75

　　C.14.67

　　D.15

　　【答案】B

　　【解析】购入作为投资性房地产的房屋采用成本模式计量时，其会计处理同固定资产。当月增加，当月不计提折旧。所以2016年应该计提折旧的时间为11个月。2016年计提折旧额=(320-20)÷20×11÷12=13.75(万元)。

　　【例题•单选题】某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2015年6月30日，企业自行建造的办公楼开始对外出租，该办公楼建造成本为2100万元，预计使用20年，预计净残值为100万元。2016年12月31日该办公楼的公允价值为2200万元，则下列说法中正确的是(　　)。

　　A.当年该办公楼应当计提的折旧为50万元

　　B.当年该办公楼应当计提的折旧为0万元

　　C.公允价值上升会影响当期损益200万元

　　D.该办公楼应当在资产负债表日进行减值测试

　　【答案】B

　　【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产在资产负债表日不折旧、不摊销、不减值;2016年12月31日公允价值上升对当期损益的影响为2200-2100=100(万元)。

　　【例题•多选题】下列各项中，企业应当按照投资性地房产核算的有(　　)。

　　A.房地产企业持有准备增值后出售的商品房

　　B.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　C.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　D.以经营租赁方式出租的办公楼

　　【答案】BD

　　【解析】选项A属于存货，选项C企业没有所有权，不作为自有资产核算。

　　【例题•多选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，会涉及到的会计科目有(　　)。

　　A.其他业务成本

　　B.管理费用

　　C.投资性房地产累计折旧

　　D.累计摊销

　　【答案】AC

　　【解析】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销时应当借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

　　【例题•多选题】下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有(　　)。

　　A.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量

　　B.企业将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行后续计量属于会计估计变更

　　C.企业可以将公允价值模式计量的投资性房地产转回成本模式计量

　　D.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，期末无需进行减值测试

　　【答案】ABC

　　【解析】同一企业不可以同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量;企业将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行后续计量属于会计政策变更;企业不得将公允价值模式计量的投资性房地产转回成本模式计量。

　　【例题•判断题】企业只要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值可以持续可靠的取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。(　　)

　　【答案】√

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