(五)《投资性房地产》选材及典型案例解析

　　1.常见客观题选材

　　(1)投资性房地产的界定，以多项选择题方式测试。

　　(2)投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则，以多项选择题方式测试。

　　(3)投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算。以单项选择题方式测试。

　　(4)公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则，以多项选择题中的正误判定方式或单项选择题中的计算题方式来测试。

　　(5)投资性房地产在处置时的损益额的计算，以单项选择题方式测试。

　　2.典型案例解析

　　典型案例1【单项选择题】乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，则乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为(　　)万元。

　　A.300

　　B.200

　　C.446

　　D.346

　　【答案】C

　　【解析】

　　①办公大楼的入账成本=1638+160+200×17%+362=2194(万元);

　　②2007年办公楼提取的折旧额度=(2194-94)÷20×4/12=35(万元);

　　③2008年办公楼提取的折旧=(2194-94)÷20=105(万元);

　　④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额=2200-(2194-35-105)=146(万元);

　　⑤2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额=2400-2200=200(万元);

　　⑥2010年出售办公楼时产生的其他业务收入=2500(万元);

　　⑦2010年出售办公楼时产生的其他业务成本=2400(万元);

　　⑧2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额=146+200=346(万元);

　　⑨2010年出售办公楼产生的其他业务利润=2500-2400+346=446(万元)。

　　典型案例2【单项选择题】甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为180万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为(　　)万元。

　　A.-254.135

　　B.-164.53

　　C.-150.23

　　D.-135.4

　　【答案】B

　　【解析】

　　①2007年末该厂房的原价=2000-200-100+400+200+34+50+66=2450(万元);

　　②2008年厂房的折旧=2450×25%=612.5(万元);

　　③2009年厂房的折旧=(2450-612.5)×25%=459.375(万元);

　　④2010年厂房的折旧=(2450-612.5-459.375)×25%≈344.53(万元);

　　⑤2010年的租金收入为180万元;

　　⑥2010年因出租厂房产生的其他业务利润=180-344.53=-164.53(万元)。

　　典型案例3【多项选择题】下列有关投资性房地产的论断中错误的是(　　)。

　　A.自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“公允价值变动损益”。

　　B. 由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”。

　　C. 以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回。

　　D. 同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量。

　　E. 成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理。

　　【答案】ADE

　　【解析】

　　备选答案A：自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“资本公积”。

　　备选答案D：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　备选答案E：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。