第二节 投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　科目设置：投资性房地产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　(一)采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　科目设置：投资性房地产—成本

　　—公允价值变动

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　【例5-5】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为92000000元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

　　借：投资性房地产——××写字楼(成本) 　　　90000000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　90000000

　　(2)20×7年l2月31日，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

　　借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 2000000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 　2000000

　　(3)20×8年12月31日，公允价值又发生变动

　　借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 1000000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　 1000000

　　【例题3】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。(　)(2008年考题)

　　【答案】×

　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。

　　【例题4】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有( )。

　　A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧

　　B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧

　　C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

　　【答案】AC

　　【解析】采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示。

　　【例5-6】甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

　　该写字楼的原造价为90000000元，已计提折旧2700000元，账面价值为87300000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95000000元。

　　假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——××写字楼(成本) 　　　95000000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　2700000

　　贷：投资性房地产——××写字楼　　　　　　　　　　　　　90000000

　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　　　　　　　　 6930000

　　盈余公积　 770000

　　【例题5】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有(　)。(2008年考题)

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　【答案】ABD

　　【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

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