(九)房地产销售的处理

　　在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。

　　(十)具有融资性质的分期收款销售商品的处理

　　企业销售商品,有时会采取分期收款的方式,如分期收款发出商品,即商品已经交付,货款分期收回。如果延期收取的货款具有融资性质,其实质是企业向购货方提供信贷,在符合收入确认条件时，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值,通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格计算确定。

　　应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,应当在合同或协议期间内,按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,作为财务费用的抵减处理。

　　【例l4-23】20×1年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司销售一套大型设备，合同约定的销售价格为20 000 000元，分5次于每年l2月31日等额收取。该大型设备成本为l5 600 000元。在现销方式下，该大型设备的销售价格为16 000 000元。假定甲公司发出商品时，其有关的增值税纳税义务尚未发生;在合同约定的收款日期，发生有关的增值税纳税义务。

　　根据本例的资料，甲公司应当确认的销售商品收入金额为1 600万元。

　　根据下列公式：

　　未来五年收款额的现值=现销方式下应收款项金额

　　可以得出：

　　4 000 000×(P/A，r，5)=16 000 000(元)

　　可在多次测试的基础上，用插值法计算折现率。

　　当r=7%时，4 000 000×4.1002=16 400 800>16 000 000

　　当r=8%时，4 000 000×3.9927=15 970 800<16 000 000

　　因此，7%

　　现值 利率

　　16 400 800 7%

　　16 000 000 r

　　15 970 800 8%

　　(16 400 800-16 000 000)÷(16 400 800-15 970 800)=(7%-r)÷(7%-8%)

　　r=7.93%

　　每期计入财务费用的金额如表14-1所示。

　　表14-1 单位：元

　　*尾数调整：4 000 000-3 705 632.56=294 367.44