(九)房地产销售的处理

　　(十)具有融资性质的分期收款销售商品的处理

　　对于采用延期方式分期收款、具有融资性质的销售商品满足收入确认条件的，企业应按应收合同或协议价款，借记“长期应收款”(本利和)科目，按应收合同或协议价款的公允价值(折现值)，贷记“主营业务收入”(本金数)科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”(利息)科目。(分摊用实际利率法)

　　【例14-23】20×1年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司销售一套大型设备，合同约定的销售价格为20 000 000元，分5次于每年12月31日等额收取。该大型设备成本为15 600 000元。在现销方式下，该大型设备的销售价格为16 000 000元。假定甲公司发出商品时，其有关的增值税纳税义务尚未发生;在合同约定的收款日期，发生有关的增值税纳税义务。

　　根据本例的资料，甲公司应当确认的销售商品收入金额为1 600万元。

　　根据下列公式：

　　未来五年收款额的现值=现销方式下应收款项金额

　　可以得出：

　　4 000 000×(P/A，r，5)=16 000 000(元)

　　可在多次测试的基础上，用插值法计算折现率。

　　当r=7%时，4 000 000×4.1002=16 400 800>16 000 000

　　当r=8%时，4 000 000×3.9927=15 970 800<16 000 000

　　因此，7%

　　现值 利率

　　16 400 800 7%

　　16 000 000 r

　　15 970 800 8%

　　(16 400 800-16 000 000)÷(16 400 800-15 970 800)=(7%-r)÷(7%-8%)

　　r=7.93%

　　每期计入财务费用的金额如表14-1所示。

　　表14-1 单位：元

　　*尾数调整：4 000 000-3 705 632.56=294 367.44

　　注：未实现的融资收益的分摊与税金无关。

　　未实现的本金与增值税无关。

　　根据表14-1的计算结果，甲公司各期的账务处理如下：

　　(1)20×1年1月1日销售实现

　　借：长期应收款——乙公司 20 000 000

　　贷：主营业务收入——销售××设备 16 000 000

　　未实现融资收益——销售××设备 4 000 000

　　借：主营业务成本——××设备 15 600 000

　　贷：库存商品——××设备 15 600 000

　　(2)20×1年12月31日收取货款和增值税额

　　借：银行存款 4 680 000

　　贷：长期应收款——乙公司 4 000 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000

　　借：未实现融资收益——销售××设备 1 268 800

　　贷：财务费用——分期收款销售商品 1 268 800

　　(3)20×2年12月31日收取货款和增值税额

　　借：银行存款 4 680 000

　　贷：长期应收款——乙公司 4 000 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000

　　借：未实现融资收益——销售××设备 1 052 200

　　贷：财务费用——分期收款销售商品 1 052 200

　　(4)20×3年12月31日收取货款和增值税额

　　借：银行存款 4 680 000

　　贷：长期应收款——乙公司 4 000 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000

　　借：未实现融资收益——销售××设备 818 500

　　贷：财务费用——分期收款销售商品 818 500

　　(5)20×4年12月31日收取货款和增值税税额

　　借：银行存款 4 680 000

　　贷：长期应收款——乙公司 4 000 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000

　　借：未实现融资收益——销售××设备 566 200

　　贷：财务费用——分期收款销售商品 566 200

　　(6)20×5年12月31日收取货款和增值税额

　　借：银行存款 4 680 000

　　贷：长期应收款——乙公司 4 000 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 680 000

　　借：未实现融资收益——销售××设备 294 300

　　贷：财务费用——分期收款销售商品 294 300