六、投资性房地产的转换和处置

　　房地产的转换

　　(一)房地产形式及转换日

　　房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

　　大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。

　　非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日;投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.成本模式下的转换

　　核算要点：对应结转，不确认损益。

　　对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：

　　“固定资产”或“无形资产”对应 “投资性房地产”;

　　“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧(摊销)”;

　　“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。

　　不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。

　　作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。

　　2.公允价值模式下的转换

　　这种转换方式下，通常转换时的公允价值和账面价值不一致，会产生差额。如何处理该差额是问题的关键：

　　(1)投资性房地产→非投资性房地产(投资性房地产转换为自用房地产、存货)

　　无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

　　转换日会计处理：

　　借：固定资产/无形资产等(投资性房地产的公允价值)

　　贷：投资性房地产――成本

　　――公允价值变动(或借记)

　　公允价值变动损益(或借记，金额倒挤)

　　不论公允价值与账面价值孰高，均将差额计入公允价值变动损益。

　　(2)非投资性房地产→投资性房地产(自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产)

　　转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。

　　转换日会计处理：

　　借：投资性房地产――成本 (转换日的公允价值)

　　累计折旧(或累计摊销)

　　固定资产减值准备(或无形资产减值准备)

　　公允价值变动损益(或贷记资本公积――其他资本公积)(差额，倒挤)

　　贷：固定资产(或无形资产)

　　投资性房地产的处置

　　注意的要点：

　　1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。

　　2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生资本公积――其他资本公积，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。

　　3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润的有影响的。