第二节　投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量

　　(一)投资性房地产的确认

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　(二)投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道。

　　1.外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。

　　要求：作出甲公司的会计处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　90 000 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　90 000 000

　　2.自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

　　【例题6·计算分析题】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

　　要求：作出甲公司的会计处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定资产——厂房　　　　　　　　　12 000 000

　　投资性房地产——厂房　　　　　　　12 000 000

　　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　24 000 000

　　借：投资性房地产——已出租土地使用权　 4 500 000

　　贷：无形资产——土地使用权　　　　　　 4 500 000

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