二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　(一)采用公允价值模式的前提条件

　　同时满足以下两个条件：

　　1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　核算要点：

　　1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”;

　　2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

　　3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。

　　待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。

　　4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

　　【例题10·计算分析题】2×10年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

　　2×10年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

　　在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点，2×10年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。

　　要求：

　　根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　(1)2×10年12月1日，甲公司出租写字楼

　　借：投资性房地产——写字楼——成本　　　　80 000 000

　　贷：固定资产——写字楼　　　　　　　　　　80 000 000

　　(2)2×10年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

　　借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动　4 000 000

　　贷：公允价值变动损益——投资性房地产　　　　　4 000 000

　　【例题11·计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。

　　要求：

　　根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。

　　『正确答案』甲企业的账务处理如下：

　　(1)2009年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

　　借：投资性房地产——××写字楼——成本　　　　　90 000 000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　90 000 000

　　注：“开发产品”科目相当于房地产企业的存货类科目。

　　(2)2009年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

　　借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动　2 000 000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　2 000 000

　　(3)2010年12月31日，公允价值又发生变动

　　借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动　1 000 000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　1 000 000

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