知识点预习五：房地产的转换(双向转换、重分类)

　　(一)房地产形式及转换日

　　满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　1.投资性房地产开始自用;

　　2.作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日;

　　3.自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日;

　　4.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值;

　　5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.成本模式下的转换

　　(1)投资性房地产转换为自用房地产

　　企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。(成本模式，下不涉及存货，单一科目转单一科目)

　　(2)投资性房地产转换为存货(特殊)

　　企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值(倒挤)，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

　　借：开发产品【账面价值】

　　投资性房地产累计折旧(摊销)【已计提的折旧或摊销】

　　投资性房地产减值准备【原已计提减值准备金额】

　　贷：投资性房地产【账面余额】

　　(3)自用房地产转换为投资性房地产

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　(4)作为存货的房地产转换为投资性房地产(特殊)

　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，货记“开发产品”等科目。

　　2.公允价值模式下的转换

　　(1)投资性房地产转换为自用房地产

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

　　【口诀】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。

　　(2)投资性房地产转换为存货(正常)

　　(3)自用房地产转换为投资性房地产

　　【口诀】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。

　　处置时，有利差额计入的“资本公积——其他资本公积”要从相反的方向结转入当期损益：

　　借：资本公积——其他资本公积

　　贷：其他业务成本

　　(4)作为存货的房地产转换为投资性房地产

　　知识点预习六：投资性房地产的处置

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

　　(一)成本模式计量的投资性房地方的处置

　　【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。

　　要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　借：银行存款 200 000 000

　　贷：其他业务收入 200 000 000

　　借：其他业务成本 160 000 000

　　投资性房地产累计折旧 20 000 000

　　贷：投资性房地产——写字楼 180 000 000

　　(二)公允价值模式计量的投资性房地产的处置

　　处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，①借记“银行存款”等科目，货记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，②借记“其他业务成本”科目，按其成本，货记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，货记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。

　　③借或贷：公允价值变动损益【以前年度公允价值变动】

　　贷或借：其他业务成本

　　④借：资本公积——其他资本公积【转换时形成的有利差额】

　　贷：其他业务成本

　　本章小结

　　本章内容在考试中所占分值不多，一般出现在客观题中，但作为基础知识也可以与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。

　　从历年考试情况来看，本章内容常考的知识点有：投资性房地产的范围、与自用房地产的转换、后续计量等。投资性房地产是按照企业会计准则新划分出来的一类资产，核算上应注意区分两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式，其中后者的核算是重点。