考点三：投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

　　采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产(包括首次取得的在建投资性房地产)，如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后(二者孰早)，再以公允价值计量。

　　但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

　　【例题·多选题】(2008年考题)下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

　　【例题·计算题】经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

　　(1)2012年3月1日，支付价款为3 000万元。

　　(2)2012年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。年租金为600万元，2012年7月1日为租赁期开始日。当日收到300万元存入银行。

　　(3)2012年12月31日，若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允模式计量，公允价值为3 200万元。

　　(三)投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　【例题·判断题】(2012年考题)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。(　)

　　『正确答案』√

　　【例题·单选题】(2011年考题)投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是(　)。

　　A.资本公积

　　B.营业外收入

　　C.未分配利润

　　D.投资收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C。

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