投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益

　　(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

　　(一)采用成本模式计量

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　【教材例4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。

　　甲公司的账务处理如下：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　 　　200 000 000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　 　　　200 000 000

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　 　　160 000 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　 　　 20 000 000

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　　 　　　180 000 000

　　(二)采用公允价值模式计量

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　借：其他综合收益

　　贷：其他业务成本

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本

　　或

　　借：其他业务成本

　　贷：公允价值变动损益

　　【例题•单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计量，该公司2014年7月1日将一项账面价值2 000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2 500万元。2014年12月31日其公允价值为2 400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2015年7月租赁期满甲公司以3 000万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是(　　)万元。

　　A.3 000

　　B.3 500

　　C.2 900

　　D.3 400

　　【答案】A

　　【解析】处置时以售价确认为其他业务收入。

　　【例题•计算分析题】长江房地产公司(以下简称长江公司)于2014年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金222万元(含增值税22万元)，出租时，该幢商品房的成本为5 000万元，公允价值为6 000万元，2014年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 300万元，2015年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 600万元，2016年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 700万元，2017年1月10日将该幢商品房对外出售，收到7 548万元(含增值税748万元)存入银行。

　　要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。(假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入，答案中的金额单位用万元表示)

　　(1)2014年1月1日

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　 　　　　6 000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　 　　　　　　　5 000

　　其他综合收益　　　　　　　　　　 　　　　　1 000

　　(2)2014年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　 　　　　　　222

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　 　　　　　200

　　应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　　　　22

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　 　　　300

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 　　300

　　(3)2015年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　 　　　　　　222

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　 　　　　200

　　应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　　　　22

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　 　　300

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 　　　300

　　(4)2016年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 　　　222

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　 　　200

　　应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　　　　22

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　 　100

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　 　　　　　　　　100

　　(5)2017年1月10日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　 　　　　7 548

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　 　　　　　　6 800

　　应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　　 　　748

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　 　　6 700

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　 　　　　6 000

　　——公允价值变动　　　　　 　　　700

　　借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　 　　　1 000

　　公允价值变动损益　　　　　　　　 　　　　　　700

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　 　　　　　　　1 700

　　【例题•计算分析题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2010年12月31日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：

　　(1)2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。

　　(2)2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。

　　(3)2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。

　　(4)2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。

　　(5)2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，款项已收存银行。

　　甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。

　　要求：

　　(1)编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

　　(2)编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。

　　(3)编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。

　　(4)编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。

　　(5)编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。

　　(采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目;答案中的金额单位用万元表示)(2014年)

　　【答案】

　　(1)2010年12月31日

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　 　　　　1 970

　　累计折旧　　　　　　　　　156 [(1 970-20)/50×4]

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　 　　　　　　　1 970

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　 　　　156

　　(2)2011年1月1日预收租金

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　2011年1月31日

　　每月确认租金收入=240/12=20(万元)

　　每月计提的折旧额=(1 970-156-20)/46/12=3.25 (万元)

　　借：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　 20(240/12)

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　3.25

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　3.25

　　(3)2012年12月31日

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　 　　　　2 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　 　　　　234

　　[156+(1 970-156-20)/46×2]

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　 　　　　　　1 970

　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　　　26.4

　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　 　　237.6

　　(4)2013年12月31日

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　 　　　　150

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　 　　　　150

　　(5)2014年1月1日

　　借：银行存款　　　　　　　 　　　　　　　　　2 100

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　 　　　　　　2 100

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　 　　2 150

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　 　　　　2 000

　　——公允价值变动　　　　　 　　　150

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　 　　　　　150

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　 　　　　　150

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