四、计算分析题

　　1.甲公司2010年12月31日购入一幢自用办公楼，购买价款为5000万元，另发生直接相关税费200万元，均已通过银行存款支付。该办公楼购入后立即投入使用，预计其使用年限为20年，预计净残值为100万元，甲公司采用年限平均法对其计提折旧。2011年12月31日，甲公司对该幢办公楼进行减值测试，预计其未来现金流量现值为4300万元，该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为4500万元。2012年1月1日，甲公司与丙公司签订经营租赁协议将该幢办公楼对外出租，协议约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为480万元于每年年末收取，租赁期间办公楼的维护费用由甲公司承担。2012年1月1日该办公楼的公允价值为4800万元;2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日该办公楼的公允价值分别为5000万元、5100万元、4900万元。租赁期间每年发生办公楼的维护费用20万元，均以银行存款支付。2015年1月1日，甲公司收回该办公楼的使用权用于自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产，转换当日其公允价值为4950万元，当日即达到可使用状态。假定甲公司对其投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　要求：(1)分别指出甲公司将其自用房地产转换为投资性房地产的转换日和投资性房地产转换为自用房地产的转换日;

　　(2)编制上述经济业务2010年12月31日至2015年1月1日的会计分录。(答案中的金额单位用万元表示)

　　答案：(1)自用房地产转换为投资性房地产的转换日：2012年1月1日;

　　投资性房地产转换为自用房地产的转换日：2015年1月1日。

　　(2)2010年12月31日

　　借：固定资产5200

　　贷：银行存款5200

　　2011年12月31日

　　借：管理费用255[(5200-100)/20]

　　贷：累计折旧255

　　2011年12月31日其账面净值即计提减值准备前的账面价值=5200-255=4945(万元)，其可收回金额为预计未来现金流量现值与公允价值减去处置费用后的净额二者中较高者即4500万元，低于其账面价值，所以该办公楼应计提减值准备的金额=4945-4500=445(万元)。

　　借：资产减值损失445

　　贷：固定资产减值准备445

　　2012年1月1日

　　借：投资性房地产——成本4800

　　累计折旧255

　　固定资产减值准备445

　　贷：固定资产5200

　　资本公积——其他资本公积300

　　2012年12月31日

　　借：银行存款480

　　贷：其他业务收入480

　　借：其他业务成本20

　　贷：银行存款20

　　借：投资性房地产——公允价值变动200

　　贷：公允价值变动损益200

　　2013年12月31日

　　借：银行存款480

　　贷：其他业务收入480

　　借：其他业务成本20

　　贷：银行存款20

　　借：投资性房地产——公允价值变动100

　　贷：公允价值变动损益100

　　2014年12月31日

　　借：银行存款480

　　贷：其他业务收入480

　　借：其他业务成本20

　　贷：银行存款20

　　借：公允价值变动损益200

　　贷：投资性房地产——公允价值变动200

　　2015年1月1日

　　借：固定资产4950

　　贷：投资性房地产——成本4800

　　——公允价值变动100

　　公允价值变动损益50

　　2.甲公司主要从事房地产开发经营业务，2011年度发生的有关交易或事项如下：

　　(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

　　(2)1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，预计净残值为0，采用直线法摊销。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元，假定全部已由银行存款支付。

　　(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提累计折旧2000万元，账面价值为4500万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元，其中包括材料支出700万元和职工薪酬800万元，职工薪酬尚未支付。装修后预计租金收入将大幅增加。

　　甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。假定不考虑相关税费及其他因素的影响。

　　要求：(1)计算上述出租商品房2011年度应计提的折旧金额;

　　(2)作出上述交易或事项的相关会计处理。(答案中的金额单位用万元表示)

　　答案：(1)出租商品房2011年度应计提的折旧金额=9000/50×11/12=165(万元)。

　　(2)①2011年1月20日

　　借：投资性房地产9000

　　贷：开发产品9000

　　2011年12月31日

　　借：其他业务成本165

　　贷：投资性房地产累计折旧165

　　②2011年1月5日

　　借：无形资产——土地使用权2750

　　投资性房地产累计摊销550

　　贷：投资性房地产2750

　　累计摊销550

　　建造发生的支出：

　　借：在建工程3500

　　贷：银行存款3500

　　2011年12月31日

　　借：管理费用55

　　贷：累计摊销55

　　③2011年3月5日

　　借：投资性房地产——在建4500

　　投资性房地产累计折旧2000

　　贷：投资性房地产6500

　　发生的装修支出：

　　借：投资性房地产——在建1500

　　贷：原材料700

　　应付职工薪酬800

　　2011年12月31日：

　　借：投资性房地产6000

　　贷：投资性房地产——在建6000

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