保监会在四城市试点以房养老的征求意见稿甫一发布，便遭许多网友反对和质疑，原因在于很多基本概念没有澄清。

　　其实，“政府保障+市场保障”、“基本养老+补充养老”是世界各国通行的养老方式，而“以房养老”是市场保障和补充养老最重要的形式，就连美国这样社会保障这么完善的国家，绝大多数人也依赖“以房养老”。在退休前10年左右，许多美国老年人就为了自己养老而购买了房子，这就是为何“倒按揭”形式在美国特别流行的原因。数据显示，居家养老在全球养老形式中占据90%的份额。而且，社会保障越不完善的国家，住房的社会保障功能，特别是养老的功能就特别突出。事实上，我国“养儿防老、房产传儿”的居家养老模式就是“以房养老”的一种衍生模式。

　　从国际经验来看，“以房养老”的做法其实有很多种，一种是自助型的，如出租房屋(租金养老)、大房换小房、卖掉大城市房子到小城市或乡村养老(房屋差价养老)，例如欧美老人很多选择卖掉房子去东南亚、非洲养老;另一种是借助于机构来养老，比如老年人将房产抵押给银行(住房反向按揭抵押)或保险公司(住房反向按揭保险)等机构，居住在自家的同时，还可以定期领取养老金。

　　尽管在实际调查中，我国老人中选择“以房养老”的比例并不高，大概在10%以内，但是“空巢”老人、“三无老人”(无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人)和子女无力照顾的老人在绝对数量上不少。随着计划生育初时出生人口今后相继步入老年，“双独”子女夫妻在还房贷、支付子女教育费用、为自身养老考虑的同时，还要面临照看四个老人的困难，实实在在的“上有老、下有小”。如果这些老人手中有房子，也愿意将房子抵押给机构，不仅可以继续住在房子里直到去世，还能够享受每个月机构给付的养老支出，这样也能够减子女的压力。毕竟，这一方案将死的、不流动的房产变为了活的养老保障。在老人和子女愿意、信息公开和评估公正的情况下，何乐而不为呢?

　　特别值得注意的是，“养儿”能不能解决老人在养生、看护、医疗和精神慰藉方面的综合“防老”需求是一个现实问题。目前，绝大多数养老地产都是盈利性的，基本可以划到高端养老层次，福利性养老院的床位远远不够，而住宅社区除了少量老人活动设施外，一般没有完备的养老服务体系。因此，养儿防老、居家养老模式尽管符合中国国情，但实践中效果不太好，子女孝心不意味着就解决了老年人的需求。

　　“以房养老”的模式不仅解决了养老资金的问题，更解决了居家养老模式无法解决的养老服务体系问题。通过机构“以房养老”，特别是由保险公司提供的“倒按揭”服务，不仅解决了养老的资金来源问题，还能够享受保险公司在投资养老保险、养老公寓、养老地产等方面所形成的养老综合服务，如日托护理、上门服务、优惠价租住老人公寓、送终照理等。保险公司开展“倒按揭”业务，还能够打通养老产业链条上游的医疗护理保险、中游的养老地产和下游的养老医学和护理等，对于解决由于信息不对称造成的养老保险产品定价高、养老地产难以面向普通百姓等问题不无裨益。

　　其实，目前制约“以房养老”实施的各种障碍是可以解决的。首先，对于大家最关心的“传统观念”问题，可以通过制定“赎回房屋”的办法、老人去世后子女优先回购住房等措施来解决，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望;其次，70年产权续期问题，《物权法》在法律上保障了住宅的长期物权;最后，房价波动大的问题，可通过科学设计产品合同来解决。因此，这些技术层面的工作是次要的。关键的问题是，在积极探索养老的市场部分和补充部分的时候，一定要把它们定位在基本养老保障的补充上，或者叫“打补丁”，政府提供基本社会保障的责任是义不容辞的，只有把这种关系明确了，才能获取老百姓的信任，北上广汉等四个城市“以房养老”试点工作才能顺利推进。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)

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