中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》新闻发布会今日召开，会上中国社会科学院副院长李扬称，住房市场有个词叫“可承受”，工资的多少倍可以买房，这样的房价是合适的;而在中国是几十倍，按照工资的话是人人都买不起，但是人人都买。

　　文字实录

　　李扬：

　　尊敬的各位嘉宾、女士们，大家下午好，首先代表中国社会科学院就蓝皮书又出新成果表示祝贺，同时对各位专家一如既往地支持我们的房地产研究、支持我们皮书的工作，表示衷心的感谢!

　　就像刚刚寿光在说，当前中国经济进入了一个新的时期，今天上午我们在这里讨论了中国当前以及未来形势的问题，与会专家都还是有个感觉，中国经济确实到了一个新的转折时期，有很多新的特点，因此我们的政策框架也应当与时俱进，进行调整。

　　关于房地产，正是这个领域之一，出现了新的情况，因此我们需要有一些新的框架、新的政策。今年年初的时候，中国社科院经济学部在召开经济形势分析会时，我当时就中国当前五个比较突出的问题，简短地提了一下。当时我说到，中国从实体经济到虚拟经济，有五个问题是比较突出的，其中一个是房地产，再有是城市化模式的转换，有过剩产能的问题，有金融乱象的问题，中国的钱很多，但是价钱又很贵，贷款难、贷款贵，加上金融机构自我服务的倾向很明显。还有地方融资平台的问题。现在看起来，我们当时对一些问题的分析，逐渐被一些事实证明，房地产市场也是这样。我们当时用的词是“中国房地产市场经过十余年的发展，现在到了一个新的时期”。所谓“进入一个新的时期”，我本人觉得是有三个因素发生了重大的变化：

　　第一，我们的城镇化战略发生了重大调整。大家知道，原先我们说到城镇化，大家都知道城镇化对中国来说是非常重要的事情，但是用我的话来说，我们在很长时间以来，在规划城镇化时，那是城里人在规划城镇化，城里人出于城里人的立场和眼光考虑城镇化，有多少乡下人以什么样的速率会进入城市。十八届三中全会大家都学了，给我们转了一个角度，要从城乡一体化的角度来观察城镇化。可能细心的同志都已经注意到了，而且很多地方政府也已经注意到了这个转换。在这样一个城乡一体化的框架下，讨论了四个问题：

　　一是要大力推进农村新型产业组织的发展，要强调规模化，强调集约化，强调市场化，强调它的现代化。也就是说，从农村政策角度来说，和过去强调的不太一样，现在是把农业真正作为一个职业给界定出来了，农民未必就一定从事农业，这话说得明白一点。既然农业是一个职业，它就应当规模化，一亩三分地去经营农业已经不行了，不适合现在发展的需要，也不适合新型城镇化的需要。大家注意看，这是在城乡一体化的总题目下谈的第一个问题，先谈农业问题。

　　二是农民怎么办?农业如果这样发展的话，很必然的要求，让一些农民离开农业。怎么办?这个问题是必须认真解决好的。所以要让农民获得土地的权利。农民对土地有三个权利，一个是土地承包权，二是农村建设用地权，三是宅基地权，全国上下正在轰轰烈烈地确权，有些地方已经过了50%了，有的地方才刚刚开始。权利确认之后，市场情况下权利必须能够交易，如果不能交易很难说它是权利。

　　三是在城乡一体化的总题目下就有了第三个要点，就是农民手的权利是可以流转的。可以用于抵押、质押，可以做一些商业性的用途。当然三种不同的权利，有三种不同的安排，但是总的来说，是让农民获得土地的权利可以流转。这三个要点完整构成了一个新型的城乡一体化的土地市场。

　　四是推进城镇化。也就是说，我们现在要推行的城镇化，是在城乡一体化总框架下的城镇化，是在土地制度实行城乡一体化的基础上的城镇化，是在农民掌握了这样一些关于土地的权利的基础上的城镇化。农民明确地获得了三项权利之后，我个人的感觉，农民和城里人的相对比较利益就发生了变化，这个变化非常明显。掌握了这三项权利的农民，愿不愿意成为市民?这就是我们现在的城镇化一个非常突出的问题。一个多月前，我到一些县里面去，我问农民，现在城镇化正在扩展，农民都在城里多年打工，我说要市民化了，你们怎么看?他们说“我要当市民干什么?”市民有什么?我们过去说市民对于乡下人的几个优势，吃商品粮，现在没有什么优势了，商品粮说不定还有污染，农民自己种还是绿色的。你说打工，打工这个市场始终是开放的，谁都可以打工。看病，有钱就可以看嘛，现在也没有什么特别的不同。大概还是涉及到城乡教育，因为要分区分片，当地的招生名额可能有点限制，剩下很少的几项，城市居民比农村居民更有优势。

　　反过来，农民说我有地，我脚踏实地。我问了好几个农民，明确地说，我们不当你的市民。如果到县这一层，城里人考虑城镇化的时候，考虑到的这批人，他不愿意成为城里人，我们的城镇化会是什么样的?这就要考虑。所以当我们把城镇化从原来的很偏颇　　几个月前，我们社科院经济学部到宁波郊区作调研，郊区的镇长就说了，现在有一个问题，以前乡下的孩子考上大学第一件事先把户口迁掉，现在乡下孩子第一件事是说我能不能保留农村户口。这个问题之所以发生，是因为关于地的权利，这样一个土地市场有了一个重新安排，因为土地的市场有了重新安排，城里人和乡下人的相对比较利益的天平上增加了新的因素。这种情况下，城镇化怎么办?联系我们今天的主题，这种情况下，房地产市场怎么办?这样一些始终要保留农民身份的人，他就不会到城里去买房了，当然他对城里住房的新的要求会产生。长期以来，很多分析人士说，中国的房地产市场还有十年辉煌，甚至更长时间的辉煌，基本的论据就是，中国城镇化还会有十五年到二十年，每年有一千多万人要当城里人，他们要住房。那么，万一农民不愿意当城里人呢?不愿意用交换土地权利的方式来成为城里人，这样一个假设就要重新审视。我想，这个情况其实已经发生了。这是我认为的房地产市场进入一个新的时期的非常重要的基本前提，一个体制性前提。

　　第二，导致房地产市场会发生变化的原因在于中国房地产市场经过十几年，土地使用权流转是上世纪九十年代，我说的第一批从事这一研究的人也很清楚，将近二十年。土地市场将近二十年，房地产市场十年多一点，算是经过了一次完整的周期，现在可能是在一个完整周期的闭合的地方。我们都知道，一个市场必须经过一次完整的周期，我们才能对它的性质充分了解。在此之前，房地产市场是被调控来调控去，冷冷热热，但是都还在一个方向走，现在在方向上可能会有一些扭转。

　　经过这样一个周期之后，我们才算对房地产有了真正的理解。说实话，中国房地产市场，买房的、盖房的、批房的，其实很长时间都不知道它是什么。最近我到海南去，坐着车看农村，那个地方孤零零地竖着一栋房子，是烂尾楼了，第一批十万青年闯海南的时候盖的房子，农田里就盖着房子，那时候非常原始地认为盖了房子就挣钱，不知道房子的价值是位置。因为那时候也是很缺房子，文化革命前一二十年，整个国家就没有怎么盖房子，所以大家对房子非常渴求，有了地就盖房子，盖了房子可能就有人买，但是房子要和城镇化连在一起，要和基础设施有关联，要有优雅的环境，要和人文的环境，习总书记说要有文化传承，要有乡愁等等，要和这些联系在一起。

　　经过这样的周期之后，我们越来越清醒地认识到，住宅市场是个高度区域化的市场，不能说北京如此，某个十万人的县城、五万人的县城也如此。我们过去潜在地认为全国都一样，生产杯子，在北京是这样，在农村也是这样，房子可不是这样的，现在大家已经认识到了，它是高度区域化的。于是就有了城市，一线、二线、三线、四线、五线、六线等等，有这样一种区分，现在几线都已经很清楚了，不管怎么分，大概也就是北、上、广可能会保持总体上涨的趋势，但是北京也确实有很多人跟我说，哪些地方下了三千五一平米，当然如果围绕着紫禁城的房子永远都是涨价的，其他地方房子的涨价有多少潜力已经说不清了。房地产市场最早的一个新闻是杭州，非常遗憾地是，杭州的房子还在降，有更多的开发商加入了降价的行列。

　　以前很笼统地、含糊地到处盖房子，全不顾房子有谁来住，现在情况已经水落石出了，现在有媒体上报道，说是“鬼城”，这些词很不好，一些地方供过于求的情况已经显露。

　　我最近跟一些基层的官员和经商的人交谈，大家都有一个感觉，比如说到县城，能有多少人来买你的房子，其实都能算得出来，在这样的城镇化情况下，那个县城中别的县的人很少来，当然也有人追求青山绿水，但是很少，大概也就是那一块儿的人买你的房子。尤其是经济速度略有趋缓，这种情况下，很多地方已经感觉到突然一下子水落石出了。

　　要做统计的话，不妨算一下，我们这么多年的销售面积加起来试试，除以13亿人口，中国人有多少房子，已经很多了，水平也相当高了。所以这种市场回归它的本来面目，回归区域化，非常强的特点，回归位置、位置、位置这样一个基本原则的情况下，你会发现房地产市场是在分化。

　　第三，技术性原因。本届政府成立之初，克强总理说本届政府要做的几件事情的时候，很突出地说了，本届政府要在2014年6月启动全国房地产登记系统。我们看到今年3月时国务院已经宣布，有国土部一位党组成员、副部长牵头组建了这样一个登记系统，对全国的房产进行调查和登记。这个其实就弥补了过去这十几年来一个很大的问题，就是我们不太清楚有多少房，不太清楚谁有多少房，不太清楚谁在要房。用金融的话说，肥猪也哼哼，瘦猪也哼哼，大家都在哼，到底的情况怎么样，我们不清楚。在不清楚的情况下，就进行非常强的调控，应当说就会留下一些我们不希望看到的情况。我早上听到新闻说，南宁率先公布改变限购政策。住房登记系统正在建立，一旦建立之后，我印象中第一次是在九几年的时候，住建部做过一次统计，我们从来没有统计过，中国的房子，有政府直管房，单位自管房的比例很大，特别是北京80%都是自管房，直管房当时就比较低，比重比较高的像上海的直管房，大部分都属于街道的，那都是有准确信息的，其他地方一直没有非常好的准确的信息，到现在我们不知道有多少房子，不知道谁拥有房子。根据这样一些情况，就开始调控，当然会有一些调控不精准的方面。我相信，这个住房登记系统建立并启动之后，会产生非常明显的水落石出的效果，那会有很大的不同。

　　总之，这个市场面对着很多的制度性变化，这些变化对市场的走势以及对市场的未来会产生非常大的影响，我们正处在这样一个时期，大家在媒体上其实已经看到了越来越多的报道。这个情况发生之后，不是说谁对谁错的问题，我们确认这样一个情况发生之后，必须要有对策，最大的问题，如果房地产价格会有不同的走势，不一定单方向就在涨，有可能还会跌，有些地方可能有涨有跌，如果这些情况发生，就会有一系列的影响。首先很直接的影响就是，贷款的风险如何?这是首先的问题。

　　当然，中国的市场不能那美国的市场来套，银监会的钱主席刘明康在即将卸任时，那时候房地产市场已经出现了分化，所以当时他就针对一些媒体的新闻说，如果中国房地产市场跌的话会怎么样，他作了一个说明，他说我们最近做过压力测试，如果中国房地产市场跌价一半，中国贷款市场依然是健康的。当然他这个话也不是随便说的，所谓压力测试就是用一个模型来计算，抵押品的价值如果有10%的变化、20%的变化、30%的变化，会有多少贷款变成不良贷款。现在银监系统始终在做压力测试，价格如果有变化，特别是如果反向变化，会对银行的贷款产生怎样的影响。现在的情况来看，还是在可控的范围内，当然只是就宏观而言，做经济学分析的，宏观要过渡到结构上来，宏观是很多很多东西放在一起算的总趋势，可能一个平均数是涨的，有的地方可能涨得更多，有些地方可能跌了。也不排除部分区域、不排除部分金融机构，可能问题会突出一些，总的来说没有特别大的问题，还是值得欣慰的，总的来说我们有能力解决这些问题。但是已经出现了这样一种情况，是值得警惕的。

　　特别是我们还在全球危机的过程之中，大家都知道，全球危机现在是全面的经济危机、债务危机、金融危机、货币危机，是全面的。但是这个危机在美国发生的时候，是房地产市场的危机，次贷危机，是一种金融工具和房地产市场相关联，而因房地产市场出现下限之后这项工具不能兑现了，引起了它本身以及以它为基础的衍生产品出了问题。住房市场其实在我们做金融研究的人看来其实是准金融市场，我们放眼望去，美国二次大战以后，凡是危机都与房地产市场有关，或者是房地产市场危机引起，或者说它反过来引起了房地产市场危机，越是靠近现代就越是这样。我们的邻居日本，所谓失去的二十年就是房地产市场闹的，现在安倍经济学三箭齐发，我看也回不了头，对它的伤害是很大的。其他很多国家，只要调控不当或者政策设计不当，都会出现这样的问题。所以我们要进一步防止它向别的领域蔓延。

　　当然这个市场前后都有很多关联，这些关联我们是必须注意的。这个市场正处在一个关键的时刻，因此希望研究部门认真研究，希望媒体准确报道，我们说各方面的情况都有，还没有坏到那个程度，还在可控的范围之内，但是市场发生变化了，导致出现了一些问题。

　　面对这种情况，我在院里是管这块的，正在研究，中央有些部门也有共识，我们对中国房地产市场下一步的发展要有预案，要有研究。房地产市场千头万绪，有几件事情没有说清楚。

　　第一，中国要什么样的市场。我在这里算是老资格了，我们从一开始就没有打算建立一个统一的房地产市场。从一开始就有一些房，有一些人的住房需求不在这个市场之内。当然不同的城市表现不同。就是说，一开始就没有一个顶层设计，中国住房市场的顶层设计，大家注意，我说的是市场，住房政策和住房市场不是一回事，我们有政策，这些人这样住，那些人那样住，但是没有一个市场。市场是什么意思?一个规则，在这个市场之内是流动的，我们是层层阻隔。这是统一市场的问题。我们让我们的十几亿人主要是买房还是租房呢?这都提了好久了。我们也没有全面的数据，最近的调研是西南财大的调研，说中国85%的城市人都有房子，如果这个数字是可靠的，那我们在世界上是最高的，美国是65-66%的水平。你是总量老二，人均一百多，你有什么根据说比美国人的住房拥有率还高呢?这一点非常重要，因为它涉及到，比如政府想解决弱势群体住房时，你是着眼于让他买房还是提供住房让他去住?这是很重要的。我们现在很多政策是让那些下岗的、刚工作的人去买房，如果着眼这个是根本解决不了的，所以这个问题下一步要明确，中国的市场是什么样的。

　　第二，中国提供的所谓商品房是什么意思。我们为了做这样一个课题，我先让有关人统计了一下，我说中国现在拿出来的能说的有多少种，我看了看，有22种，有两限房、经济适用房、廉租房、自住房、小产权房。我上世纪很深地介入了房地产市场的研究，当时的专家说是内行外行都说不清，现在还是这样，说不清楚我们到底有多少种房子。房子的种类不同，才有人在中间得利，所以下一步要整顿。我记得经济适用房一开始就受到批评，因为一开始经济适用房就是开宝马车的人去住的，而且有一年人代会差一点就说不搞了，突然有风向转了说要大搞。到今天我们要回头想一想了，所谓市场，就要提供均制品，你怎么统计，怎么调控呢?

　　第三，我们怎么提高人群的购买力。住房市场有个词叫“可承受”，你工资的多少倍可以买房，这样的房价是合适的，在中国是几十倍，按照工资的话是人人都买不起，但是人人都买，这里面大量的事情是我们不知道的，就在那里调控。这个要搞清楚。然后租价，应当在一个合理的水平上，租房市场和住房市场应当是联动的关系。如果有一些人确实是买不起房子，政府用什么方式来资助他?盖房子让他去租，绝对不能让他买房了。下岗的，你去让他买房子，有的说要解决大学毕业生的住房问题，我觉得这个命题都是很滑稽的，我们还把它当做一个民生来宣传，如果对一些人要补贴的话，什么方式补?是补砖头还是补人头?这就是问题，这个问题其实没有解决。

　　再一个问题，金融体系问题。住房是个耗钱的问题，因此需要有个和它相匹配的金融系统来支持。看起来，至少中央认为目前我们这套体系是不支持的，或者支持得并不好的，所以十八届三中全会有一条，探讨建立政策性住房金融体系，两个方在一起讲的，一个是政策性，城市基础设施的政策性金融体系和住房的政策性金融体系，就是说我们现在金融系统里最突出的就是基础设施没有合适的金融系统给予支持，所以大家乱集资，住房金融系统有问题。我们又得回头说，中国的住房系统、金融系统经历了多少变化，最早的时候我们有三家住房银行，还没怎么开展业务就搞了住房公积金，公积金现在还有多少钱?公积金借给了谁?然后又有一些地区开始模仿德国的模式，有各种各样的事情，下一步要有个体系的安排。不能因为领导人说这个模式好，新加坡模式好，德国模式好，哪个模式都不好。最近习总书记讲话说，我们中国960万平方公里的陆地面积，13亿人，哪个国家能教我怎么搞?一定是结合中国实际的，是中国国情。当然别国经验我们要借鉴，我本人对那些小人，说他解决得多好，在他那能解决得好，但是在这儿很难解决，差别这么大呢。当然还有规划问题等等。

　　再有是调控问题。迄今为止，我们的住房调控就是房价调控为主，是不是有点偏颇?还有没有更重要的东西呢?我自己认为还是要有其他东西的，住房政策的区域性问题，不宜再出从中央到地方都是同一个政策，所以广西南宁率先采取了一个不同的政策，其实表明住房的区域化这样一种特征已经开始政策化。

　　总之，这是一件非常大的事情，我们今年的增长靠投资，但是投资已经降大百分之十几了，所以对各方面来说都有非常大的影响。我们对这样的市场，以及它出现的问题，还是要用十八届三中全会以及习总书记和克强总理最近反复强调的，我们要向改革要发展，向改革要效益。我们要通过理顺整个市场的关系，理顺金融和实体经济的关系，从这样一些理顺的过程中，要中国房地产市场的未来发展。在这个意义上，今天开这个会非常重要，各位嘉宾也都是重量级嘉宾，希望我们对这个问题能够发表真知灼见。我刚刚说的，是个人看法，不当之处请各位批评指正。谢谢。

　　(责任编辑：DF070)

　　相关推荐：

　　考试吧教你如何在基金从业考场上超常发挥

　　2014年基金从业《基金销售基础》重点辅导整理

　　2014基金从业资格《基金销售基础》随章笔记汇总

　　2014年《基金从业资格考试》备考练习汇总