近期各地楼市成交惨淡，房地产“泡沫破灭论”四起。在基金经理们的眼里，虽然有政策托底的可能，但基于此前经济快速发展、货币政策宽松带来的房地产“黄金十年”已走到尽头，在当前经济增速下滑的背景下，房地产正步入一个衰退的小周期中。只有出现明显的降价潮后，地产股或许才能看到买点。

　　下降通道成型

　　多位基金经理指出，如果货币政策没有变化，中央政府也不出台大规模经济刺激计划，房地产短期将会进入一个下降通道，成交量、价格和开发投资都将逐步下行。

　　万家双引擎基金经理华光磊表示，目前的房地产市场处于下滑衰退的小周期中，这一过程又分为两个阶段，一是成交缩量但未降价，二是大范围降价并带来成交放量。“从我们的调研来看，目前依然处于第一个阶段。全国40个大中城市的成交量绝对值已经回落到了上一轮周期(2012年初)市场刚起来时候的水平;而大范围的降价潮尚未出现，开发商由于去年的日子比较好过，手中还有些余钱，处于互相观望的阶段，目前只是做了一些隐性的促销手段。”华光磊说，“我们判断随着成交量的进一步恶化、开发商库存和资金的压力进一步加大，大范围降价潮迟早会出现。”

　　有基金经理则认为，由于中国经济的地区差距非常明显，因此虽然房地产行业整体可能进入一个下降通道，但不同的城市可能会呈现明显的差异化。他指出，特大型城市的供应有限、需求旺盛，价格刚性仍然存在，缩量盘整的概率较高，但许多中小城市近年来供应量扩张太快，需求短期不可能爆发，即便出台政策托底，也很难改变供远大于求的局面。降价潮或将在这些城市体现的更为明显。

　　基本面未好转

　　在房地产行业一片风声鹤唳之时，险资却频频举牌地产股，这是否意味着地产股已经出现买点?基金经理们认为，虽然地产股估值较低，但在市场情绪较差及行业前景不明朗的背景下，短期地产股难以见到有效反弹。

　　华光磊指出，影响房地产市场的关键因素在于按揭贷款的额度和利率，而造成今年以来按揭偏紧的原因，一是宏观整体流动性偏紧，二是商业银行在无风险利率上行的情况下做按揭业务的意愿不高。政策方面，难以期待中央政府出台直接影响按揭贷款的政策，如降准等，仅能预期地方政府出台一些局部的刺激政策，但地方政府的这些政策只能起到一个托底作用，并不能带来基本面的实质反转。

　　而某基金公司投资副总监强调，地产股目前的低估值是建立在当前业绩水平上的，但从万科等地产股的情况来看，业绩有可能迎来一个拐点，现在的低估值有可能伴随着业绩的下滑变成高估值，投资者不能单纯看静态PE来决定地产股的投资。他同时指出，地产股受政策影响较大，不排除在政策主动宽松背景下出现一波小反弹。

　　什么时候才是地产股的买点?华光磊认为，地产股的买点在于大规模降价潮出现的那个时点，因为降价本身会带来成交放量，而行情的后续高度取决于成交能够放量到什么水平，这一点需要届时结合政策环境和实地调研再做判断。

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