转型与创新仍是方向

　　新常态为房企与房地产基金的联合创造了契机。不过，随着二者联合的不断深入，不少问题也开始暴露出来。

　　“当开发商有特别好的项目的时候，他只愿意借钱，当他有不好的项目的时候，则更希望地产基金来做股权投资，风险大家一起扛。”凯思达资本高级副总裁全宇坦言，“天底下没有这样的美事。”

　　突围的方向之一是转向中小开发商。“房地产20强融资能力非常强，任何时间他只要融钱，银行都会排队找他。而且大的开发商自己目前也在组建自己的房地产基金，有的时候不一定需要我们。”陈国华表示，对于中小开发商，在拓展过程中把规模做上去，在房地产开发的每个环节当中，只要有一个没有连上，就会出现资金瓶颈，而资金瓶颈就是房地产基金的机会。

　　全国房地产投资FOF基金执行董事刘景昆的经验则是，一方面拓宽房地产投资领域，一方面多元化投资房地产投资方式。

　　“目前房地产投资主要集中在二级开发阶段，也就是拿到土地证之后，这个阶段大量的房地产基金在这个环节进入。但一个房地产开发的全产业链，是从土地整理到拿地，二级开发到并购等是一个全流程。”刘景昆表示，大多数的房地产基金是在二级开发的市场竞争，采用的方式大多采用土地抵押等方式。

　　这实际上是和银行、信托、资管进行激烈竞争——好的项目、大的项目基本上被银行、信托、资管做掉，房地产基金在这一环节几乎成了最后融资的渠道，从而造成投资风险和项目操作风险的不断累计。

　　“因此，我们在投资环节上，实际上是往两头拉伸，一头是在土地开发阶段，选择了城市发展基金的概念，和政府以及和一些大型开发商发起城市发展基金，解决一级土地开发以及部分二级的招商和产业导入的问题;另一头是在后端并购。”刘景昆称。

　　而在投资方式上，刘景昆也坦言，尽管目前土地抵押贷款的方式可以采用灵活的抵押贷款，但实际上大多数的金融工具在房地产基金这一环节没有引进来。

　　“下一步房地产基金的发展，是房地产基金的投行化过程。房地产基金逐步会和房地产金融混合在一起，以往房地产基金和房地产金融搭界比较少的情况会改变。”刘景昆表示，其已尝试将信托、资产灵活安排，同时将企业资产重组、行业并购，甚至包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。

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