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　　第六章　财产和行为税制度

　　考点：房产税

　　1.计税依据

　　(1)从价计征：依照房产原值一次减除 10%～30%后的余值计算缴纳。

　　①房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

　　②房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下

　　部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(2)从租计征：以房产租金收入为房产税的计税依据。计征房产税的租金收入不含增值税。

　　2.税率与应纳税额

　　(1)从价计征：1.2%。

　　应纳税额=房产计税余值×1.2%=房产原值×(1-原值减除率)×1.2%

　　(2)从租计征：12%

　　应纳税额=租金×12%

　　【注意】有免租期的，免租期间由产权所有人按房产计税余值缴纳房产税。

　　(3)优惠税率：4%

　　条件：个人出租住房，不区分用途;企事业单位、社会团体和其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房。

　　考点：土地增值税

　　1.征税范围

　　(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

　　(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

　　(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承”“赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　(4)以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　(5)房地产的互换，属于土地增值税的征税范围。

　　(6)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　(7)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　2.计税依据

　　(1)应税收入：包括货币收入、实物收入和其他收入。应税收入不含增值税。

　　(2)扣除项目

　　①取得土地使用权所支付的金额：包括契税。

　　②开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套没施费、开发间接费用。

　　③开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　A.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。

　　B.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。

　　④旧房及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度折扣率。

　　⑤与转让房地产有关的税金：在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。

　　⑥财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”规定计算的金额之和，加计 20%的扣除。

　　⑦转让旧房准予扣除项目：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

　　【注意】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额”与“旧房及建筑物的评估价格”规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。

　　考点：契税

　　1.征税范围

　　①土地使用权出让

　　②土地使用权转让(不含农村集体土地承包经营权的转移)

　　③房屋买卖

　　以房产抵债或实物交换房屋：按房屋现值。

　　以房产作投资或作股权转让：按投资房产价值或买价。

　　买房拆料或翻建新房，照章缴。

　　③房屋赠与：受赠人缴。

　　④房屋互换：交换价值相等，免纳契税;不相等，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　2.契税的减免

　　①国家、非营利性、外国驻华使馆-免(常见优惠)

　　A.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。

　　B.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的。

　　C.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的。

　　②与家庭相关的免税政策

　　A.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的。

　　B.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的。

　　C.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的。

　　③与个人有关的契税优惠

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