第四节　国有建设用地使用权出租

　　【重点难点】租赁与出租的区别

　　■租赁-国有建设用地租赁-出租方是国家

　　■出租-国有建设用地使用权出租-出租方是土地使用权人

　　1.国有建设用地使用权出租的条件和程序

　　■条件

　　☆出让方式取得的建设用地使用权

　　☆以转让方式取得的建设用地使用权

　　☆以下划拨土地经批准也可以出租

　　▼土地使用者为公司企业、经济组织和个人

　　▼有国有土地使用证

　　▼具有地上建筑物的合法的产权证明

　　▼补签了出让合同，补交了出让金

　　■建设用地使用权出租的限制条件

　　☆建设用地使用权出租必须签订租赁合同

　　☆未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租

　　☆出租必须办理租赁登记

　　■建设用地使用权出租的程序

　　☆申请

　　☆审批

　　☆签订合同

　　☆办理登记

　　2.国有建设用地使用权租赁合同

　　■标的

　　☆建设用地使用权

　　■租期

　　☆要约定期限也可不约定

　　☆不得超过建设用地使用权的剩余年限

　　☆建设用地使用权届满，土地租赁合同自然终止

　　■租金标准及支付期限、方式

　　☆双方协商确定

　　■土地使用条件

　　☆必须符合土地出让合同的规定

　　☆如需改变，必须由出租人向土管部门申请

　　■土地用途

　　☆符合出让合同规定的用途

　　■双方权利义务

　　☆出租方权利

　　▼收取租金

　　▼监督承租方使用

　　▼依法收回出租土地

　　☆出租方义务

　　▼交附土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务

　　▼修缮义务

　　▼妨害除去义务(不论原因是谁所致)

　　▼出租人继续履行出让合同

　　☆承租方权利

　　▼合法使用租赁物的权利

　　▼要求保障正常、有效使用租赁物的权利

　　☆承租方义务

　　▼保管义务

　　▼支付租金义务

　　▼租赁标的物返还义务

　　■其它条款

　　【例题·多选题】【2008年真题】建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。

　　A.保管义务　　　　B.修缮义务

　　C.妨害去除义务　　D.租赁标的物返还义务

　　E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

　　[答案]BCE

　　[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。

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