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　　第二节 供求理论

　　一、 房地产需求

　　(一) 房地产需求的含义

　　概念

　　房地产需求

　　人们需要并愿意购买的商品及其数量

　　有效需求

　　消费者有购买的意愿

　　能承受并支付起价格

　　需求的经济学概念

　　指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量

　　(二)决定房地产需求量的因素(五因素)

　　1房地产价格水平

　　2消费者的收入水平

　　3消费者的偏好

　　4相关物品的价格水平

　　5消费者对未来的预期

　　(三)房地产需求曲线

　　一般商品的需求量与价格呈逆相关关系

　　价格上升，需求减少

　　价格下降，需求增加

　　二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　条件

　　房地产开发商和拥有者愿意供给

　　房地产开发商和拥有者有能力供给

　　潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　(二)决定房地产供给量的因素(四因素)

　　1房地产价格水平

　　2房地产开发建设成本

　　3 房地产开发技术水平

　　4房地产开发商对未来的预期

　　(三)房地产供给曲线

　　价格上升，供给增加

　　价格下降，供给减少

　　三、房地产均衡价格

　　均衡价格的形成

　　均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格

　　均衡价格的变动

　　供给不变时

　　需求增加，则价格上涨

　　需求减少，则价格下跌

　　需求不变时

　　供给增加，则价格下降

　　供给减少，则价格上涨

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况

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