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　　【考点】投资性房地产的确认和初始计量

　　将某项资产确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

　　(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

　　(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　(1)已出租的土地使用权、建筑物：租赁期开始日

　　(2)对持有并准备增值后转让的土地使用权：将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期

　　(3)持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物：董事会或类似机构作出书面决议的日期

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

　　参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。

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